Nach mehr als einem Jahrzehnt Immobilienboom in Deutschland purzeln in ersten Regionen die Immobilienpreise. Dennoch sind Häuser und Wohnungen nach Einschätzung weiter oft überteuert. Das jedenfalls stellt die Deutsche Bundesbank in ihrem gerade veröffentlichten Monatsbericht fest. Dort heißt es weiter: „Gemäß aktuellen Schätzergebnissen lagen die Immobilienpreise in den Städten zwischen 25 Prozent und 40 Prozent über dem Preis, der durch soziodemografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angezeigt ist.“ Also jenen Faktoren, die Angebot und Nachfrage längerfristig bestimmen.
Die Inflation und steigende Hypothekenzinsen engten den Finanzierungsspielraum vieler Kaufinteressenten zwar ein, die Wohnungsnachfrage ließ nach. Zugleich hielten aber gestiegene Baupreise und Wohnungsmangel gerade in Ballungsräumen das Preisniveau weiter hoch. Wohnimmobilien seien im Jahresmittel daher etwa ebenso stark überbewertet gewesen wie zuvor, fasst die Bundesbank zusammen.
Immobilienkauf: Der jahrelange Aufschwung ist vorbei
Nun gebe es allerdings Anzeichen dafür, dass der jahrelange Aufschwung grundsätzlich vorüber sei, schreibt die Bundesbank weiter, die seit Jahren vor Überbewertungen auf dem Immobilienmarkt warnt. So fielen die Preissteigerungen Analysen zufolge auf Jahressicht geringer aus als 2021. Die Bundesbank berichtet für das Gesamtjahr 2022 noch von einem Preisanstieg für Wohnimmobilien um 9 Prozent. Sie beruft sich auf Zahlen des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (VDP). Der Preisanstieg sei aber vor allem in der ersten Jahreshälfte erfolgt, in der zweiten Hälfte seien die Preise rückläufig gewesen. „Der kräftige Preisauftrieb bei Wohnimmobilien hielt noch bis zur Hälfte des Jahres 2022 an, bevor es im zweiten Halbjahr zu Preisrückgängen kam“, schreibt die Bundesbank dazu.
Fachleuten zufolge dürfte sich der Trend fortsetzen. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) hält 2023 einen Rückgang der Immobilienpreise um bis zu zehn Prozent für möglich und sieht somit ein erhöhtes Risiko für Preiskorrekturen. Die Forscher beobachten in einer Studie in 97 Städten, dass sich die Preise weiter von den Mieten abgekoppelt haben. Daher sehen auch sie ebenso wie die Deutsche Bundesbank Zeichen für „spekulative Übertreibungen“.
Nicht ganz so weit geht die DZ Bank, die einen Preisrückgang von maximal vier bis sechs Prozent in 2023 erwartet. „Bei Wohneigentum dürfte der Rückgang etwas schwächer, bei Mehrfamilienhäusern etwas ausgeprägter ausfallen“, schreibt Analyst Thorsten Lange von der DZ Bank. Von extremen Preisverfällen kann damit zumindest aber 2023 aber noch nicht die Rede sein, da sich die Immobilienpreise binnen zehn Jahren etwa verdoppelt haben. Selbst ein kräftiger Rückgang um rund 20 Prozent, den einige in der Branche für möglich hielten, würde nur das Niveau von 2020 bedeuten, sagte VDP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt.
Trotz der rückläufigen Preise geht die Bundesbank ebenso wie viele andere Experten daher erstmal nicht von einem Platzen der Immobilienblase aus. Die Deutschen finanzieren ihre Immobilien oft konservativ und langfristig – ein Vorteil bei einem Zinsanstieg.
In diesen Städten purzeln die Wohnungspreise besonders
Während sich die Preisrückgänge inzwischen in vielen offiziellen Immobilienpreis-Indizes finden, zeigten die Angebotspreise auf den Immobilienplattformen schon früh, wie stark die Preise ins Rutschen geraten. Auf einzelne Städte heruntergebrochen hat Immoscout24 jüngst erneut die Entwicklung der Angebotspreise untersucht. Die Daten zeigen, in welchen Großstädten Verkäufer derzeit die größten Abschläge beim Verkauf hinnehmen müssen und Käufer im Gegenzug einen Vorteil haben.
Das Ergebnis: Für Eigentumswohnungen im Bereich der Bestandsimmobilien führt Thüringen mit den Städten Erfurt und Jena die Top 10 an. Die Thüringer Landeshauptstadt verzeichnet im Jahresvergleich Q4 2022 zu Q4 2021 eine Preiskorrektur von rund 12 Prozent, dicht gefolgt von Jena mit rund 11 Prozent. Im niedersächsischen Braunschweig sowie im bayerischen Erlangen sinken die Angebotspreise innerhalb eines Jahres um circa 10 Prozent. Komplettiert wird das Ranking von Wolfsburg, Pforzheim und Augsburg mit einem Minus von rund 8 Prozent sowie Münster, Bonn und Regenburg, die eine Preiskorrektur von 6 bis 7 Prozent aufweisen. Hier können Kaufsuchende demnach attraktivere Angebote finden. Im Vergleich dazu sind die Angebotspreise im Jahresvergleich in München um knapp 5 Prozent gesunken, während sie in Berlin noch um rund 3 Prozent gewachsen sind.
Doch nicht nur bei Bestandsimmobilien purzeln die Preise, auch im Neubau müssen sich die Verkäufer auf die neue Marktsituation einstellen und die Preise senken.
In der Liste der 10 Großstädte mit den größten Preiskorrekturen im Bereich Neubau-Eigentumswohnungen liegt Rheinland-Pfalz‘ Landeshauptstadt Mainz mit einem Minus von 10 Prozent ganz vorne. Auf Platz zwei und drei folgen Regenburg und Münster mit rund minus 9 Prozent. Knapp dahinter landen Karlsruhe, Erlangen und Offenbach am Main, die Preissenkungen von circa 8 Prozent zeigen. In den nördlich gelegenen Städten Rostock und Lübeck sowie in Brandenburgs Landeshauptstadt Potsdam sinken die Angebotspreise im Jahresvergleich um jeweils rund 7 Prozent. In den Metropolen Berlin und München sind die die Angebotspreise im gleichen Zeitraum um 3 bis 4 Prozent zurückgegangen.
„Seit dem vierten Quartal 2022 liegt das Momentum auf der Seite der Kaufinteressierten: Wer jetzt eine Immobilie zum Kauf sucht, trifft auf ein großes Angebot und hat einen gewissen Verhandlungsspielraum. Käufer und Käuferinnen, die über ausreichend Eigenkapital verfügen, profitieren jetzt von den gesunkenen Angebotspreisen und sollten nicht zu lange warten“, erklärt Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24.
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