Wer eine Wohnung kauft, muss nicht selbst einziehen. Sie eignet sich auch als Investment. Das ist aber nur dann gut, wenn die Einnahmen, die aus einer Vermietung erzielt werden, hoch genug sind. Als Indikator dafür hat sich die sogenannte Mietrendite etabliert. Sie errechnet sich aus dem Verhältnis von Jahresmiete zum Kaufpreis der Immobilie. Idealerweise sollte die Rendite bei vier Prozent oder mehr liegen.
Das ist in den vergangenen Jahren im deutschen Durchschnitt aber nur noch selten der Fall gewesen. Da die Kaufpreise in den Boomjahren viel schneller als die Mieten gestiegen sind, lagen die Mietrenditen vielerorts niedrig. Umso wichtiger ist es, dass Kaufende genau abwägen, in welchen Regionen sich ein Investment noch lohnt.
200 Städte im Fokus: Mietrendite lag dort zuletzt bei 3,5 Prozent
Eine Auswertung von Baufi24, die dem „
Handelsblatt
“ vorab vorliegt, hat daher die 200 größten deutschen Städte hinsichtlich ihrer durchschnittlichen Investitionschancen analysiert. Die Daten stammen aus dem vergangenen Halbjahr. Dabei errechneten die Expertinnen und Experten, dass die Mietrendite über alle 200 Städte hinweg im Mittel zuletzt 3,5 Prozent betrug. Sie war damit um 0,33 Prozentpunkte geringer als zum Ende des vierten Quartals 2021.
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In München konnten Vermieter im ersten Halbjahr sogar nur mit einer durchschnittlichen Mietrendite von 2,1 Prozent rechnen beim Neubau und mit 2,5 Prozent bei Bestandswohnungen. Für Köln kam Baufi24 bei Bestandsbauten immerhin noch auf 3,34 Prozent (Bestand 2,6 Prozent). In Berlin waren es bei Neubauten 2,98 Prozent (Bestand 2,8 Prozent).
Dennoch gibt es nach wie vor Regionen, in denen Vermieter eine auskömmliche Mietrendite von mehr als vier Prozent erwirtschaften können. Das trifft insbesondere auf Gegenden abseits der Großstädte zu. Wie das „Handelsblatt“ aus der Studie zitiert, ließen sich in kleineren Städten durchaus Mietrenditen von mehr als sechs Prozent mit Bestandswohnungen erzielen, bei Neubauten waren bis zu fünf Prozent möglich.
Am besten schnitten jedoch die ganz kleinen Städte ab. Vor allem in Ostdeutschland, etwa in Quedlinburg (8,74 Prozent), Sangerhausen (8,2 Prozent) oder Zittau (7,08 Prozent), konnten Investoren im ersten Halbjahr 2022 besonders ordentliche Erträge einfahren.
„Mieten werden aufgrund der Inflation nach oben gehen“
Wenngleich die Mietrendite im deutschen Mittel noch rückläufig ist, gibt es bei Investoren jetzt dennoch vermehrt die Hoffnung, dass sich die Zeiten ändern und sich bald überall wieder bessere Mietrenditen erzielen lassen. „Mieten, vor allem für neu zu vermietende Objekte, werden aufgrund der Inflation nach oben gehen“, prognostiziert Tomas Peeters, Chef des Hamburger Baufinanzierungsvermittlers Baufi24, gegenüber dem „Handelsblatt“.
Tatsächlich gab es schon im vergangenen Halbjahr einige Orte, in denen Investoren eine positive Entwicklung verbuchen konnten und die Mietrenditen stiegen, wie die Analyse von Baufi24 zeigt: „Bei Städten mit niedrigeren Einwohnerzahlen, wie beispielsweise Koblenz, Siegen oder Trier, sehen wir vor allem bei der Rendite von Neubauten eine leicht positive Entwicklung hinsichtlich der Renditen“, berichtet Manager Peeters der Zeitung weiter – selbst wenn das Plus mit maximal 0,2 Prozentpunkten noch sehr gering ausfiel.
Die Nachfrage nach Mietwohnungen steigt
Auch bei der Immobilienplattform Immoscout24 beobachten Experten und Expertinnen unterdessen, dass Mietwohnungen wieder attraktiver werden und in der Folge der Druck auf den Markt steigt. Zahlen des Portals hatten gezeigt, dass das Angebot an Wohnungen zur Miete in allen Metropolen und deutschlandweit zurückgeht, während die Nachfrage zulegt.
„Mit dem Zinsanstieg im zweiten Quartal ist die Finanzierung eines Immobilienkaufs deutlich teurer geworden. Damit ist der Traum von der eigenen Immobilie für viele Menschen vorerst geplatzt. Menschen, die vorher über einen Kauf nachdachten, suchen seitdem vermehrt nach Immobilien zur Miete. Die Verschiebung der Nachfrage von Kauf zu Miete hat sich […] verschärft.“, kommentiert Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmoScout24, die Entwicklung der Nachfrage nach Immobilien im Juli.
Doch nicht nur die steigende Nachfrage am Mietmarkt könnte sich positiv auf die durchschnittlichen Mietrenditen auswirken. Immoscout24 hat zugleich beobachtet, dass die Kaufpreise vor allem für angebotene Eigentumswohnungen seit Jahresbeginn in einem Großteil der deutschen Städte und Landkreise mit mehr als 100.000 Einwohnern sinken (55 Prozent). In vielen Städten und Kreisen sind die Immobilienpreise laut den Daten im ersten Halbjahr zweistellig zurückgegangen.
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