#Immobilien #kaufen #Aachen – Immobilie lieber verkaufen, um keinen Wertverlust zu riskieren

Der Landkreis Vorpommern-Rügen weit im Nordosten Deutschlands ist nicht günstig für Hauskäufer. Knapp 4400 Euro zahlen Sie hier im Durchschnitt aktuell pro Quadratmeter eigener Wohnung, deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt. Doch das wird nicht lange so bleiben. Nach Berechnungen des Postbank Wohnatlas 2022 werden die Preise rund um die Ferieninsel Rügen bis 2035 deutlich sinken – um 1,58 Prozent pro Jahr. Das bedeutet für Immobilieninvestoren einen herben Verlust.

Kaufen Sie heute eine durchschnittlich große deutsche Eigentumswohnung von 92 Quadratmetern im mecklenburgischen Landkreis, bezahlen Sie dafür inklusive Nebenkosten wie Makler, Notar und Grunderwerbssteuer im Schnitt 454.128 Euro. Wollen Sie dieselbe Wohnung 2035 wieder verkaufen, liegt ihr Wert aber nur noch bei 328.416 Euro – ein Verlust von 125.712 Euro.

Investitionen lohnen sich in den meisten Regionen bis 2035 nicht

Damit ist Vorpommern-Rügen kein Einzelfall. In 331 der 401 deutschen Städte und Landkreise würden Sie bis 2035 Verlust mit einem Immobilieninvestment machen, wenn Sie auf einen Wertgewinn Ihrer Wohnung schielen. Absolut liegt der an der Ostseeküste am höchsten. Nach Vorpommern-Rügen überschreitet nur noch der in Brandenburg liegende Landkreis Uckermark die Verlustgrenze von 100.000 Euro.

Relativ betrachtet wäre das in ersterem Fall ein Verlust von 27,7 Prozent, in der Uckermark sind es sogar 41,4 Prozent. Es geht aber noch schlimmer. In der thüringischen Stadt Suhl würden Sie bis 2035 in unserem Rechenbeispiel 51,1 Prozent Ihres Investment verlieren – 93.081 Euro. Es folgen der Landkreise Oberspreewald-Lausitz in Brandenburg (-45,6 Prozent, -78.732 Euro) und der Landkreis Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt (-44,6 Prozent, -44.940 Euro).

Verluste gibt es aber nicht nur auf dem ostdeutschen Land. In Frankfurt an der Oder sinkt der Hauswert in 13 Jahren um 90.323 Euro, in Amberg in Bayern sind es 69.977 Euro, in Bayreuth 61.889 Euro. Auch manche Großstadt ist betroffen, vor allem in Nordrhein-Westfalen. So läge der Verlust in Remscheid und Solingen bei rund 59.000 Euro. Auf denselben Wert kommt auch Lübeck in Schleswig-Holstein. Die größten Städte, in denen Sie Geld verlieren würden, sind Hamburg (-18.199 Euro, -2,7 Prozent), Düsseldorf (-5296 Euro, -0,9 Prozent), Dortmund (-42.683 Euro, -16,8 Prozent) und Essen (-47.156 Euro, -18,3 Prozent).

Großstädte und süddeutsches Land versprechen schnelle Gewinne

Allerdings gibt es eben auch 70 Regionen, in denen Ihr Investment sich bis 2035 auszahlen würde. Dazu gehören viele Großstädte wie zum Beispiel Berlin, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Dresden und Leipzig sowie mittelgroße Universitätsstädte wie zum Beispiel Münster, Heilbronn, Heidelberg, Regensburg und Jena. Reine Landkreise mit wachsenden Werten finden sich zumeist in Niedersachsen, Bayern und Baden-Württemberg. Absolut gesehen sind bis 2035 Investment in München (+193.603 Euro) und dem nahen Landkreis Miesbach (+153.916 Euro) mit jeweils rund 19,5 Prozent am lohnendsten. Allerdings sind hier die Kaufpreise auch schon nahe der Millionen-Grenze.

Dass Sie in der überwiegenden Mehrzahl deutscher Regionen Verlust machen würden, bedeutet aber nicht, dass die Preise in all diesen Städten und Kreisen sinken. Das ist nur 206, also rund der Hälfte der deutschen Regionen, der Fall. In 125 steigen die Preise aber nicht schnell genug, dass sich die heute zu zahlenden Nebenkosten in 13 Jahren bereits amortisiert haben. Das ist zum Beispiel der Fall in Hamburg und Hannover, wo Wertsteigerungen von 0,65 beziehungsweise 0,09 Prozent pro Jahr nicht ausreichen, um die Nebenkosten bis 2035 wieder hereinzuholen. Um in solchen Regionen trotzdem kein Geld mit einem Immobilieninvestment zu verlieren, müssen Sie also einfach mehr Geduld aufbringen. In 25 Jahren würden Sie in Hamburg zum Beispiel Gewinn machen. In Hannover ist das aber sogar in 40 Jahren utopisch.

So haben wir gerechnet

Grundlage unserer Berechnungen sind die Daten und Prognosen des Postbank Wohnatlas, der in Zusammenarbeit mit dem Hamburger Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) jährlich erstellt wird und für jede der 402 deutschen Regionen die Entwicklung bis 2035 prognostiziert.

Wir haben bei unserer Kalkulation angenommen, dass Sie heute eine durchschnittliche deutsche Eigentumswohnung von 92 Quadratmetern Größe mit Nebenkosten wie der durchschnittlichen Maklergebühr, den Notarkosten und anderen Nebenkosten bezahlen. Außerdem haben wir die im jeweiligen Bundesland geltende Grunderwerbssteuer von 3,5 bis 6,5 Prozent eingerechnet.

Als Verkaufspreis gilt der auf Grund der prognostizierten Wertsteigerungen errechnete Wert für 2035 ohne die jeweiligen Nebenkosten, da Sie diese als Verkäufer nicht erhalten.

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