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Experte Carsten Zimmermann: Immobilien-Finanzierung: Mit dem richtigen Forward-Darlehen sparen Sie 300 Euro – pro Monat

Nach der Finanzierung ist vor der Finanzierung. Die meisten Immobilien-Eigentümer sind nach dem Kauf froh, wenn die Finanzierung startet. Doch diese erste Phase ist in der Regel nach zehn Jahren beendet. Dann müssen Immobilieneigentümer Antworten auf die Frage finden: Wie finanziere ich die Restschuld?

Sind die eigenen vier Wände erst einmal bezogen und eingerichtet, geht es zunächst darum, für die Dauer der ersten Zinsfestschreibung die Raten zu begleichen. Irgendwann steht dann eine Anschlussfinanzierung für alle diejenigen an, die ihre Verbindlichkeiten noch nicht innerhalb des ersten Zinsfestschreibungszeitraumes zurückgeführt haben. Statistisch gesehen ist das die überwiegende Mehrheit der Darlehensnehmer.

 

Die Bank meldet sich rechtzeitig vor Auslaufen der Erst-Finanzierung

Der gleichgültige oder vergessliche Kreditnehmer erhält kurz vor Ablauf der Zinsbindung ein Angebot seiner bisherigen Bank. Wer aktiv handeln, vergleichen oder abwägen will, sollte sich mit einem Forward-Darlehen beschäftigen.

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Das wiederum ist keinesfalls dahingehend zu verstehen, dass ein solches Darlehen immer das Mittel der Wahl ist. Aber wie in anderen Lebensbereichen auch, kann man sich nur über Dinge Gedanken machen, die man kennt oder – noch besser – versteht.

Was nun aber ist ein Forward-Darlehen genau?

Mit dem Abschluss eines Forward-Darlehens sichert sich ein Kreditnehmer schon heute ein bestimmtes Zinsniveau, das erst nach Beendigung der aktuell laufenden Festzinsvereinbarung wirkt. Ein solches Darlehen lässt sich in der Regel bei der bisher finanzierenden Bank oder bei einem anderen Kreditinstitut abschließen.

Ausgangsbeispiel:

Finanzierung 400.000 Euro abgeschlossen im Mai 2014, Sollzins 2,5 % p.a., Festzins für 10 Jahre, anfängliche Tilgung 2,0 %

Würde der Kreditnehmer nicht von sich aus aktiv werden, wird er im Regelfall von der bisher finanzierenden Bank rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindung mit einem Anschlussangebot im Jahr 2024 angeschrieben. Oft geschieht dies circa drei Monate vor dem Ende.

Seit rund 20 Jahren gibt es Forward-Darlehen auf dem Markt und inzwischen haben sie sich etabliert. Sie ermöglichen dem Darlehensnehmer weit vor dem eigentlichen Zinsbindungsende, für ein echtes Sicherheitsgefühl zu sorgen. Vereinzelt bieten Banken diese Option bereits fünf Jahre vor Zinsablauf. Das ist aber eher die Ausnahme. Üblich sind Abschlüsse von bis zu 36 Monaten vor dem Zinsbindungsende.

Wichtig: Mehrere Angebote für Forward-Darlehen einholen

Als Bundesverband Baufinanzierung e.V. empfehlen wir unseren Mitgliedern nicht nur ein Angebot bei der bisherigen Bank zu erfragen, sondern unterstützen auch beim Einholen von Alternativen. Unabhängig davon benötigt ein potenziell neuer Darlehensgeber die Restschuld zum Ablauf der Zinsbindung und den Objektwert. Im vorgenannten Beispiel sind dies nach zehn Jahren rund 309.000 Euro, wenn zwischendurch keine Sonderzahlungen zusätzlich zur Regeltilgung geleistet wurden. Warum ist die Restschuld wichtig? Gerade bei einem Bankenwechsel wird die Anschlussfinanzierung wie ein Neugeschäft betrachtet und üblicherweise richten Banken und Sparkassen ihren Angebotszins neben Zinsbindungsdauer und Beleihungsrisiko auch nach der Darlehenshöhe aus. In der Regel gilt: je mehr Darlehen desto niedriger der Zins.

Für die Anschlussfinanzierung / Umschuldung gelten folgende Rahmendaten:

Kreditsumme 309.000 Euro, neue Zinsbindung 15 Jahre, anfängliche Tilgung 3 %, Beleihungsauslauf 70 % vom Objektwert, Postleitzahl des Objekts: 81379; Konditionen im Mai 2021

Zwei Beispiele sollen zeigen, wie die Konditionen zwischen einem preislich sehr guten und einem konditionell schlechten Anbieter differieren:

Beispiel 1: Forward-Darlehen 18 Monate im Voraus

Anbieter Niedrigzinsanbieter Hochzinsanbieter
Sollzins Basis 0,98 % 1,69 %
Forward-Aufschlag 0,08 % 0,52 %
Sollzins insgesamt 1,06 % 2,21 %
Rate 1.045,45 Euro 1.341,58 Euro

 

Die Differenz zwischen einem günstigen und einem teuren Anbieter liegt bei fast 300 Euro im Monat.

Beispiel 2: Forward-Darlehen 36 Monate im Voraus

Anbieter Niedrigzinsanbieter Hochzinsanbieter
Sollzins Basis 0,98 % 1,24 %
Forward-Aufschlag 0,20 % 0,78 %
Sollzins insgesamt 1,18 % 2,02 %
Rate 1.076,35 Euro 1.292,65 Euro

 

Diese Faktoren beeinflussen den Zinssatz des Forward-Darlehens

Ausgangsbasis für die Ermittlung eines Zinssatzes für ein Forward-Darlehen ist immer ein Basiszinssatz, den das jeweilige Institut unter Berücksichtigung von Lage (Postleitzahl), Zinsbindungsdauer, Darlehenshöhe, Beleihungsrisiko und vieles andere mehr aufruft.

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Hinzu kommt, wie in den Tabellen zu sehen, ein laufzeitabhängiger Forward-Aufschlag. Als Grundregel gilt: je länger die aktuelle Zinsbindung noch andauert, desto höher ist der Forward-Aufschlag. Die Unterschiede zwischen den Anbietern sind enorm und im Beispiel 2 beweist ein regional tätiger Anbieter im negativen Sinne, warum ein Vergleich über die vor Ort agierende Bank hinaus eigentlich ein zwingendes Muss ist. Neben der Tatsache, dass sich die Forward-Aufschläge im vorgenannten Beispiel 2 um 0,58 % unterscheiden, fällt auf, dass der Gesamtzins des Hochzinsanbieters niedriger ist als im Beispiel 1.

Die Erklärung ist ganz einfach. Während der Niedrigzinsanbieter in beiden Fällen identisch ist, sind die Hochzinsanbieter unterschiedliche Banken. Der Hochzinsanbieter im Beispiel 1 bietet schlicht kein Forward-Darlehen mit derart langen Vorlaufzeiten an. Ansonsten fiele die Differenz im Beispiel noch krasser aus.

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So lässt sich ganz eindrücklich feststellen, dass die von vielen Baufinanzierungskunden als gering vermuteten Zinsunterschiede auch in einer Niedrigzinsphase vorhanden sind. Das allerdings ist kein ausschließliches Phänomen von Forward-Darlehen.

Fast 300 Euro Differenz im Beispiel 1 sollten ein warnendes Beispiel sein. Denn wer kann ohne ein Alternativangebot ausschließen, dass er Kunde einer für diesen Fall völlig unattraktiven Bank ist? Lediglich die durch die Tilgung ersparten Zinsen aufgrund des mehr als doppelt so hohen Zinssatzes führen zu einer um 14.000 Euro geringeren Restschuld gegenüber dem Niedrigzinsanbieter. Demgegenüber stehen fast 40.000 Euro Zinsen, die der Kunde in 15 Jahren an die Bank mit dem hohen Zinssatz berappen muss.

Welche Vorteile bieten Forward-Darlehen?

  • Kunde kann agieren, bevor er kurz vor Zinsbindungsende zum Reagieren verdammt ist.
  • Zinssicherheit ermöglicht Verlässlichkeit in der Lebens- und Finanzplanung.
  • Forward-Aufschläge fallen durchaus geringer aus als oft vermutet.

Nachteile von Forward-Darlehen

  • Vertrag ist Vertrag – sind die Zinsen zum Stichtag niedriger, profitiert die Bank.
  • Bei Ablösung der bisherigen Bank fallen Gebühren der Grundschuldübertragung an.
  • Die Wirtschaftlichkeit pro oder contra Forward-Darlehen ist erst im Nachhinein prüfbar.

Für wen kommt nun Forward-Darlehen in Frage?

Für jeden. Denn läuft die Zinsbindung in zwölf Monaten oder weniger aus, gibt es bei einigen Anbietern keinen Zinsunterschied zu einem Erstabschluss.

Ansonsten lässt sich über den richtigen Zeitpunkt einer Anschlussfinanzierung nicht einmal streiten. Es gibt ihn schlicht nicht. Oder anders ausgedrückt: ihn zu treffen hat mit geschickter Planung nichts zu tun, sondern ist rein dem Zufall geschuldet. Zunächst einmal ist es hervorragend, dass es diese Option überhaupt gibt. Jeder kann davon Gebrauch machen oder eben auch nicht.

Unsere beiden obigen Beispiele zum Forward-Darlehen sollten dabei Grund genug sein, das Thema Anschlussfinanzierung nicht schleifen zu lassen. Deshalb maßen wir uns vom Bundesverband Baufinanzierung e.V. noch lange nicht an, den Stein des Weisen gefunden zu haben. Nicht immer ist der Bestzins überhaupt erreichbar. Das sollte auch für viele nicht der Maßstab sein.

Vielmehr gilt es abzuwägen zwischen Risiko und Chance. Bei den teilweise sehr geringen Forward-Aufschlägen stellt sich im aktuellen Zinsumfeld die Frage eigentlich nicht. 2014 wie im Ausgangsbeispiel waren die Zinsen niedrig. Heute sind sie noch niedriger. Die Heterogenität der Banken und deren Kalkulation macht es möglich, eine Anschlussfinanzierung über ein Forward-Darlehen krisenfest und kalkulationssicher bis zur vollständigen Tilgung „einzutüten“. Kreditentscheidungen sind und bleiben immer dann gute Entscheidungen, wenn sie bereits zum Zeitpunkt ihres Abschlusses gut waren.  

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mbe

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