„Alle Vorzeichen deuten darauf hin, dass es im Jahr 2023 einen dramatischen Einbruch geben wird“, sagen die 17 Spitzenverbände und Kammern des Bau-, Planungs- und Immobilienwirtschaft. Schon im Dezember wandten sie sich in einem Appell an die Bundesregierung. Die Baubranche leidet. Noch im November wies das Statistische Bundesamt einen Anstieg der Baukosten von 16,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr aus. Damit steigen die Preise für den Bau neuer Wohnungen deutlich schneller als die allgemeine Inflationsrate.
Das bringt vor allem das Ziel der Bundesregierung ins Wanken, pro Jahr 400.000 neue Wohnungen zu schaffen. Im Sommer schätzte das Münchner Ifo-Institut die Bautätigkeit für 2022 noch auf 290.000 neue Wohnungen, in den kommenden Jahren sei 200.000 eine realistischere Zahl, sagen die Spitzenverbände. Damit würde der Mangel an bezahlbarem Wohnraum in Großstädten weitergehen und die Mieten steigen. Nach einer Analyse des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) stiegen die Mieten im dritten Quartal um 5,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr – deutlich schneller als im Mittel der vergangenen Jahre.
Steigende Rohstoffpreise und Zinsen
Ein Einbruch in der Bautätigkeit zeigt sich schon seit einigen Monaten. Nach Daten des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) ging der Auftragsbestand der Baubranche bereits im zweiten Halbjahr 2022 deutlich zurück und liegt jetzt nur noch knapp über dem Niveau von 2020. „Der Aufwärtstrend dürfte seinen Zenit überschritten haben“, urteilen die Ökonomen. In einer Umfrage des Ifo-Instituts im Dezember gaben zudem rund 17 Prozent der Bauunternehmen an, dass Kunden bestellte Wohnungsbauten wieder storniert hätten – so viele wie seit mindestens zehn Jahren nicht mehr.
Die Gründe für die Krise der Baubranche sind vielfältig. Da wären zum einen die gestiegenen Preise für Rohstoffe und Energie. Die gestiegenen Kosten für Strom, Erdgas und Erdöl belasten alle Aspekte des Wohnungsbaus. So führen Dachdecker und Tischler die Liste der Bau-Inflation an, als nächstes folgt die Installation von Heizungen und Wasserleitungen. Die höheren Baupreise sind zudem schwerer zu finanzieren, seit mit den Leitzinserhöhungen der Europäischen Zentralbank (EZB) auch die Zinsen für Baukredite steigen. Für den Wohnungsbau gingen sie in einem Jahr um 1,3 auf etwas mehr als 3 Prozent nach oben und liegen damit so hoch wie zuletzt vor zehn Jahren. Damals waren aber die Baukosten wesentlich geringer, weswegen sich der Zinsanstieg jetzt umso stärker auswirkt.
Abkehr vom 400.000er-Ziel nötig
Auf der anderen Seite steigt der Bedarf an neuen Wohnungen. War die Situation vor allem durch die Landflucht in Großstädten sowieso schon kritisch, ist sie durch den Ukraine-Krieg noch einmal verschärft worden. Mittlerweile sind rund eine Million Flüchtlinge aus dem osteuropäischen Land in Deutschland registriert. Zwar wird die Mehrheit von ihnen erfahrungsgemäß nach Kriegsende wieder in ihre Heimat zurückkehren, doch erstens kann derzeit niemand sagen, wann dieses Kriegsende sein wird, und zweitens zeigen Erfahrungen aus den Balkan-Kriegen der 1990er Jahre, dass einige Flüchtlinge auch hier in Deutschland sesshaft werden und ihre Familien nachholen werden.
So ist also gesichert, dass in den kommenden Jahren eine große Nachfrage nach neuem Wohnraum bestehen bleiben wird, die sich mit nur 200.000 Wohnungen pro Jahr nicht befriedigen lässt. Skurril dabei: Die gesamten Investitionen der Baubranche steigen. Das DIW Berlin rechnet für 2024 mit einem Rekordvolumen von 590 Milliarden Euro – bei sinkendem Neubau.
Das Ziel von 400.000 Wohnungen, das die Ampel-Koalition ausgerufen hatte, erscheint angesichts der veränderten Lage damit utopisch. Das sei aber nicht schlimm, argumentieren die Ökonomen des DIW Berlin. „Im Fokus sollte weniger die Gesamtzahl der neu errichteten Wohneinheiten stehen“, schreiben sie in ihrer Analyse. Statt einer plakativen Zahl sollte sich die Politik mehr darauf fokussieren, günstigen Wohnraum in Großstädten zu schaffen. Das könne zum Beispiel durch Nachverdichtung und Aufstockung bestehender Gebäude kostengünstiger passieren als durch den kompletten Neubau auf frisch ausgewiesenen Bauflächen. Zudem sollte die Förderung von energetischen Sanierungen an die gestiegenen Preise angepasst werden.
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