Was ein einziges Urteil bewirken kann: Wegen veralteter Bemessungsgrundlagen entschieden die Bundesverfassungsrichter bereits 1995, dass die Grundsteuer aktualisiert werden muss. Nun ist die neue Grundsteuer tatsächlich da – und führt zu Chaos an allen Ecken und Enden. Und jetzt folgt eine massive Welle an Einsprüchen: Offiziell lehnen 1,3 Millionen Steuerzahler die Bescheide für die neue Grundsteuer ab, die Experten von Finanztipp rechnen sogar mit 1,5 Millionen.
Zwar wird die laufend zu zahlende Grundsteuer erst ab 2025 nach den neuen Regeln erhoben. Doch schon jetzt verschicken die Finanzämter erste Bescheide, auf Basis der in der Grundsteuererklärung gemachten Angaben. Wer darin Fehler entdeckt und noch keinen Einspruch eingelegt hat, sollte schnell handeln.
FOCUS online erklärt, wie Eigentümer und Eigentümerinnen dabei vorgehen und wie sie die Bescheide richtig lesen.
Grundsteuer: Finanzämter verschicken zwei Briefe
Immobilienbesitzer mussten bis zum 31. Januar 2023 ihre Grundsteuererklärung abgeben (Ausnahme in Bayern, hier gilt Ende April). Die Frist lief seit 1. Juli 2022. Wer seine Angaben eingereicht hat, erhält vom Fiskus einen Brief mit zwei Bescheiden. In Bundesländern, die das Bundesmodell umgesetzt haben, erhalten Bürger im ersten Brief
- einen Grundsteuerwertbescheid (mit dem Grundsteuerwert)
- Grundsteuermessbescheid (mit dem Grundsteuermessbetrag).
Erst in einem zweiten Brief bekommen Immobilieneigentümer von ihrer Gemeinde einen dritten Bescheid, nämlich den tatsächlichen Grundsteuerbescheid. Darin steht der Betrag, den sie ab 2025 zahlen müssen. Der Brief wird aber erst ab 2024 verschickt.
Diese Länder nutzen das Bundesmodell:
- Berlin
- Brandenburg
- Bremen
- Mecklenburg-Vorpommern
- Nordrhein-Westfalen
- Rheinland-Pfalz
- Sachsen-Anhalt
- Schleswig-Holstein
- Thüringen
Das bedeutet der Grundsteuerwert
Der Grundsteuerwert enthält zentrale Angaben zum Grundstück. Das betrifft
- Wert
- Art
- Zurechnung zum jeweiligen Eigentümer
„Diese Angaben sollten Sie unbedingt prüfen“, rät Steuerberaterin Manuela Daffner von Ecovis.
Was ist der Grundsteuermessbetrag genau?
Mit dem Grundsteuermessbetrag berechnen Gemeinden ab 2025 die neue Grundsteuer. Der Grundsteuerwert aus dem ersten Bescheid bildet dafür die Grundlage.
Im zweiten Bescheid – dem Grundsteuermessbescheid mit dem Grundsteuermessbetrag – wird der Grundsteuerwert aus dem ersten Bescheid mit der Steuermesszahl multipliziert. Die Steuermesszahl ist ein gesetzlicher Wert, der von der Nutzungsart des Grundstücks abhängt. Beispiel Bayern: Für Grundstücke beträgt sie in diesem Bundesland 100 Prozent. Für Wohnflächen liegt sie bei 70 Prozent.
Der Grundsteuermessbescheid ist später die Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer im dritten Bescheid durch die Stadt oder Gemeinde.
Das ist bei einem falschen Messbetrag zu tun
Die Überprüfung, ob die Berechnungen in den Bescheiden stimmen, muss jeder Eigentümer laut der Steuerberatung Ecovis selbst vornehmen. Dabei können sie aber verschiedene Online-Grundsteuerrechner nutzen. Die bieten zumindest eine Orientierung.
Falsch ist der Messbetrag dann, wenn das Finanzamt die Angaben aus der Grundsteuererklärung nicht korrekt übernommen hat, etwa infolge von Einlesefehlern. In solchen Fällen müssen Eigentümer binnen eines Monats nach Erhalt Einspruch gegen den Bescheid einlegen.
Für den Einspruch reicht ein formloses Schreiben per Post. Darin sollten Eigentümer neben Name und Adresse auch das entsprechende Aktenzeichen oder die Steuernummer angeben. Außerdem sollten sie genau begründen, warum sie Einspruch einlegen.
Bei der Frist gilt: Wenn der Bescheid per Post ankommt, dann läuft die Monatsfrist drei Tage nach Bekanntgabe des Bescheids beziehungsweise nach dem im Schreiben angegeben Datum.
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Das gilt in Bundesländern mit abweichendem Verfahren
Einzelne Bundesländer setzen die Grundsteuerreform in eigenen Modellen um. Deshalb erhalten Eigentümer Grundlagenbescheide mit unterschiedlichen Bezeichnungen. Beim Blick auf das Beispiel Bayern gilt: Hier erhalten Betroffene einen Bescheid über die Grundsteueräquivalenzbeträge (und keinen Grundsteuerwertbescheid). In Bayern dient eben dieser Bescheid als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer, sobald die Gemeinde ihren Hebesatz im Jahr 2024 festgelegt hat.
„Wie hoch die neue Grundsteuer 2025 letztlich ausfällt, hängt von den Hebesätzen der Gemeinden ab“, sagt Ecovis-Steuerberaterin Daffner. Vorgabe des Gesetzes sei allerdings, dass Gemeinden die Grundsteuer insgesamt aufkommensneutral umsetzen sollen. Das heißt, dass der Gesamtbetrag an Grundsteuereinnahmen nicht steigt. Um die Vorgabe umzusetzen, dürften viele Gemeinden in den kommenden drei Jahren ihre Hebesätze anpassen.
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