#Immobilien #Recht #Aachen – Immobilie: 21 Steuertipps für Eigentümer

Hausbesitzer müssen das Klima retten! Ob Heizung austauschen, energetisch sanieren oder neuen Wohnraum schaffen – Vermieter und Eigenheimbesitzer müssen tief in die Tasche greifen, um die Klimaziele der Bundesregierung und des EU-Parlaments zu erreichen. Danach sollen die Netto-Treibhausgasemissionen bis 2030 um mindestens 55 Prozent gegenüber 1990 gesenkt werden. Bei der Komplettsanierung eines Hauses kommen schnell mehr als 100 000 Euro an Investitionskosten zusammen. Denn in vielen Fällen muss das Dach gedämmt, Fenster und Türen ausgetauscht und die Öl- oder Gasheizung komplett erneuert – oder durch eine umweltfreundliche Wärmepumpe mit Solaranlage ersetzt werden. Doch welche Fördermittel es dafür gibt, ist derzeit noch unklar. Viele Hausbesitzer sitzen daher in der Kostenfalle. Zudem verteuern die gestiegenen Bauzinsen die Baumaßnahmen oft zusätzlich.

 

Steuervorteile nutzen

Wer einen Altbau saniert oder neu baut, kann jedoch beim Finanzamt einen Steuerbonus beantragen.

Gerade für Vermieter sind die steuerlichen Regelungen ein idealer Steuersparhafen. Nicht nur für Anschaffungs- und Herstellungskosten vermieteter Immobilien, sondern auch für Renovierungs-, Modernisierungs- und Instandsetzungsaufwendungen existieren lukrative Abzugsmöglichkeiten. Selbst Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Schuldzinsen sind absetzbar.

 

Für Eigenheimbesitzer gibt es ebenfalls großzügige Steuervorteile für energetische Sanierungsmaßnahmen. Wer seine Immobilie selbst bewohnt, erhält dafür ab dem 1. Januar 2020 Steuererleichterungen. Das Finanzamt erkennt 20 Prozent von maximal 200.000 Euro der Sanierungsaufwendungen als Abzugsbetrag an – insgesamt höchstens 40.000 Euro. Die Steuerersparnis wird direkt von der Steuerschuld abgezogen und auf drei Jahre verteilt (siehe Tipp 14). Damit erhalten alle Steuerzahler – unabhängig von der Progressionsstufe ihres Einkommens – die gleiche steuerliche Förderung. Vor allem Wohneigentümer mit mittlerem Einkommen profitieren von dieser Regelung.

FOCUS MONEY gibt einen Überblick, wo weitere Sparpotenziale schlummern. Wer rechtzeitig die richtigen Weichen stellt, kann sein Vermögen sogar komplett erbschaftsteuerfrei auf die nächste Generation oder nahe Angehörige übertragen – oder sich gegen eine zu hohe Grundsteuerbelastung wehren.

Tipps für Vermieter

Vermieter können Steuern sparen. Insbesondere Abschreibungen und Werbungskosten wirken sich steuermindernd aus. Lukrative Abzugsposten im Überblick:

TIPP 1: Familienbande nutzen: Wer eine Wohnung oder ein Haus verbilligt an nahe Angehörige vermietet, muss darauf achten, dass er den Wohnraum zu einem angemessenen Preis überlässt. Das Finanzamt gewährt den vollen Werbungskostenabzug, wenn die Miete mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt (bis Ende 2020: 66 Prozent). Liegt die Marktmiete zwischen 50 und 66 Prozent, verlangt das Finanzamt neuerdings das Vorliegen einer Gewinnerzielungsabsicht und vom Vermieter eine Ertragsprognose (in der Regel über 30 Jahre). Fällt diese positiv aus, sind die Werbungskosten in voller Höhe abzugsfähig, ansonsten nur anteilig.

TIPP 2: Vertrag gestalten: Vermieter müssen den Mietvertrag mit Angehörigen wie unter Fremden üblich abschließen (schriftlicher Vertrag, Dauerauftrag, Nebenkostenabrechnung usw.). Kinder können die Miete dann sogar aus Unterhaltszahlungen der Eltern bestreiten (BFH, Az. IX R 39/99). Auch die Zahlung der Miete aus einer einmaligen Geldschenkung der Eltern ist möglich. Die Eltern können die Miete auch von vornherein auf den Unterhalt anrechnen und nur die Differenz als Barunterhalt zahlen (BFH, Az. IX R 30/98).

TIPP 3: Immobilien tauschen: Bei diesem Sparmodell müssen die Beteiligten gewisse Gestaltungsspielräume beachten und der Fiskus muss mitspielen. Liegen wirtschaftlich sinnvolle Gründe vor, die für einen Immobilientausch sprechen, akzeptiert das Finanzamt die Überkreuzvermietung. Beispiele: Die Wohnung ist wegen Nachwuchs zu klein geworden oder die Anbindung an den Arbeitsplatz wird bei einem Ortswechsel günstiger. Auch die Gestaltung wird vom BFH anerkannt: Wer ein Haus zu fremdüblichen Konditionen an seine Eltern vermietet und selbst unentgeltlich in einer Immobilie der Eltern wohnt, kann Vermietungsverluste geltend machen (BFH, Az. IX R 5/00).

TIPP 4: Ferienimmobilie vermieten: Wer eine Ferienimmobilie ausschließlich fremdvermietet, kann alle anfallenden Aufwendungen als Werbungskosten geltend machen. Wird die Immobilie teils vermietet und teils selbst genutzt, sind die Aufwendungen nur anteilig für die Teilvermietung abzugsfähig. Die Einkünfteerzielungsabsicht ist durch eine auf 30 Jahre angelegte Gewinnprognose nachzuweisen.

 

Wer an Feriengäste oder Messebesucher vermietet und nicht mehr als 520 Euro Miete im Jahr erzielt, bleibt steuerfrei, kann aber auch keine Werbungskosten abziehen. Gleiches gilt für private Vermieter, die Online-Plattformen wie Airbnb nutzen. Wichtig: Seit Anfang des Jahres gilt das „Plattform-Steuer-Transparenz-Gesetz“. Airbnb-Vermieter können sich bei höheren Einnahmen dem Fiskus also nicht entziehen, denn alle Betreiber von Online-Handelsplattformen melden die Daten an das Bundeszentralamt für Steuern.

Werbungskosten

TIPP 5: Gebäude abschreiben: Die Anschaffungs- und Herstellungskosten einer vermieteten Immobilie sind als Werbungskosten absetzbar, allerdings nicht auf einen Schlag, sondern über die gesetzlich festgelegte Nutzungsdauer. Eigentümer sparen hier langfristig über 40 oder 50 Jahre. Die Abschreibung (AfA) beträgt seit 2006 für alle Immobilien, die nach dem 31.12.1924 fertiggestellt wurden, zwei Prozent pro Jahr (monatsgenau), davor 2,5 Prozent. Neu: Ab dem 1.1.2023 wird die lineare Absetzung für Abnutzung (Afa) für Wohngebäude, die nach dem 1.1.2023 fertiggestellt werden, von zwei Prozent auf drei Prozent erhöht. Damit werden künftig alle Gebäude grundsätzlich über 33 Jahre abgeschrieben. Auch die zum 31.12.2021 ausgelaufene Sonder-Afa (§ 7 bEStG) zur Schaffung neuen Wohnraums wurde ab dem 1.1.2023 wieder eingeführt (siehe Tipp 12).

TIPP 6: Kaufpreis aufteilen: Wer eine Immobilie erwirbt, kann sich die Kosten mit dem Fiskus teilen. Allerdings ist nur das Gebäude abschreibungsfähig, nicht das miterworbene Grundstück. Es kann sich daher lohnen, den Grundstücksanteil möglichst gering zu halten und den Kaufpreis aufzuteilen. Das Finanzamt akzeptiert in der Regel die Angaben im notariellen Vertrag (Kriterien: BFH, Az. IX R 12/14; IX R 86/97). Nebenkosten wie Makler-, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbsteuer können die Abschreibung erhöhen.

TIPP 7: Zubehör raus: Da die Grunderwerbsteuer auf den Gesamtpreis der Immobilie, also Haus und Grundstück, erhoben wird, kann dieser Betrag reduziert werden. Steuerpflichtig sind nur Einrichtungsgegenstände, die untrennbar mit dem Gebäude verbunden sind. Was problemlos entfernt und an anderer Stelle wieder eingebaut werden kann, bleibt vom Fiskus verschont (Beispiele: Einbauküche, Markise, Lampen, Sauna, Heizöl im Tank). Also vom Gesamtpreis abziehen. Wichtig: Der Fiskus achtet auf das Verhältnis von Immobilienwert und verkauften Extras. Übersteigt deren Wert 15 Prozent des Gesamtpreises (maximal 50.000 Euro), werden die Beamten hellhörig.

TIPP 8: Finanzierungskosten: Nimmt ein Vermieter für die Anschaffung, Instandhaltung oder den Aus- und Umbau eines Vermietungsobjekts ein Darlehen auf, z. B. bei Banken, Versicherungen, Arbeitgebern, Verwandten oder aus öffentlichen Mitteln, kann er die Finanzierungskosten sofort als Werbungskosten abziehen. Dies gilt, wenn er die Fremdmittel unmittelbar für das Vermietungsobjekt verwendet. Abzugsfähige Kosten sind: Schuldzinsen (nicht aber der Tilgungsanteil), das Disagio in voller Höhe im Jahr der Darlehensaufnahme, Bankgebühren, Maklergebühren (Vermittlung von Baudarlehen), Notarkosten (Eintragung Grundschuld oder Hypothek), Vorfällig- keitsentschädigung (bei Neuerwerb), Gutachterkosten (Beleihungswertgutachter) sowie die Abschlussgebühr für einen Bausparvertrag. Weitere absetzbare Aufwendungen im Zusammenhang mit der Finanzierung sind z.B. Fahrtkosten, Fachliteratur, Porto, Telefon sowie Fotokopien.

Modernisierung

TIPP 9: Wahlrecht nutzen: Wird durch die Modernisierung weder der Standard noch die Nutzfläche der Immobilie erhöht, sind die Kosten sofort als Erhaltungsaufwand abzugsfähig. Zum Erhaltungsaufwand gehören Maßnahmen, die das Gebäude mit zeitgemäßem Wohnkomfort ausstatten, aber auch das Grundstück samt Umzäunung. Beispiele: Dachreparatur, Reparatur der Heizungsanlage, Erneuerung von Fenstern, Sanitäroder Heizungsanlagen (z.B. Blockheizkraftwerk), Schönheitsreparaturen, Erneuerung von Fußböden, Türen. Größere Erhaltungsaufwendungen kann der Vermieter sofort in einem Betrag oder gleichmäßig verteilt auf zwei bis fünf Jahre geltend machen. Sie haben also ein Wahlrecht.

TIPP 10: Substanz verbessern: Bei Substanzveränderungen wird etwas Neues geschaffen oder der Zustand des Objektes wesentlich verbessert. Diese Maßnahmen gelten jedoch als Herstellungskosten und können nur mit jährlich zwei Prozent über 50 Jahre (bei Fertigstellung ab 1.1.2023 mit drei Prozent über 33 Jahre) abgeschrieben werden. Darunter fallen z.B. der Einbau einer Markise, einer Alarmanlage, von Rollläden, einer Dachgaube, eines Kachelofens. Ausnahme: Betragen die Herstellungskosten pro Baumaßnahme im Kalenderjahr nicht mehr als 4000 Euro, handelt es sich um sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand.

TIPP 11: Wichtige Limits: Vorsicht! Bei zu hohen Renovierungskosten nach dem Kauf eines Altbaus: Übersteigen die Reparatur- und Modernisierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Immobilienerwerb 15 Prozent des Gebäudekaufpreises (ohne Grundstückspreis), können die Kosten nicht in voller Höhe als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden. Der Fiskus behandelt die Kosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten, die über die gesamte Nutzungsdauer des Gebäudes (50 Jahre, zwei Prozent pro Jahr; ab 2023: 33 Jahre, drei Prozent pro Jahr) abgeschrieben werden müssen.

TIPP 12: Wohnraum schaffen: Wer neuen Mietwohnraum schaffen will, kann ab dem 1.1.2023 eine Sonderabschreibung (neben der linearen Afa) in Anspruch nehmen (§ 7b EStG). Wird zwischen dem 1.1.2023 und dem 31.12.2026 ein Bauantrag (oder eine Bauanzeige) für den Neubau von Wohnungen oder die Erweiterung bestehender Gebäude zu neuen Wohneinheiten gestellt, erhalten Investoren eine auf vier Jahre verteilte Sonderabschreibung in Höhe von 20 Prozent. Die Abschreibung (Förderhöchstbetrag: maximal 2500 Euro pro Quadratmeter) wird allerdings nur gewährt, wenn die Anschaffungs- und Herstellungskosten 4800 Euro pro Quadratmeter nicht übersteigen (Baukostenobergrenze). Außerdem müssen die Gebäude die Kriterien eines „Effizienzhauses 40“ mit Nachhaltigkeitsklasse erfüllen. Ansonsten entfällt die Förderung.

Tipps für Selbstnutzer

TIPP 13: Denkmal: Wer in ein Baudenkmal investiert, kann besonders hohe Abschreibungen geltend machen. Der Investor setzt über einen Zeitraum von zwölf Jahren 100 Prozent der Instandhaltungs- und Modernisierungskosten von der Einkommensteuer ab (Abschreibung: acht Jahre mit je neun Prozent, vier Jahre mit je sieben Prozent). Nutzt der Käufer die Immobilie selbst, kann er 90 Prozent der gesamten Anschaffungs- oder Herstellungskosten über zehn Jahre abschreiben (siehe links). Wichtig: Die Kosten müssen laut Gesetz „der Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder seiner sinnvollen Nutzung“ dienen. Z.B.: Einbau einer Heizung, neuer Fenster oder Sanierung von Dach und Fassade. Vor Beginn der Maßnahmen müssen Investoren eine denkmalrechtliche Genehmigung einholen. Das kann schwierig sein.

TIPP 14: Energetisch sanieren: Wer seine Immobilie selbst bewohnt, sollte energetische Baumaßnahmen (Erneuerung von Heizung, Fenstern, Türen oder Fassadendämmung) zügig in Angriff nehmen. Für die Gebäudesanierung gibt es ab 2020 einen sehr lukrativen Direktabzug von bis zu 40.000 Euro als Steuersparmöglichkeit (BMF-Schreiben, Az. IV C 1 -S2296- c/20/10003 :001). Eigenheimbesitzer können Aufwendungen bis zu 200.000 Euro anteilig absetzen – maximal 20 Prozent der Kosten, verteilt auf drei Jahre (Beginn: im Jahr des Abschlusses der Sanierung). Neu: Riester-Förderung: Ab 1.1.2024 können Selbstnutzer die Eigenheimrente auch für Aufwendungen für energetische Maßnahmen nutzen.

 

TIPP 15: Handwerker beauftragen: Wer Handwerker in den eigenen vier Wänden beauftragt, kann als Haus- oder Wohnungseigentümer, aber auch als Mieter Rechnungen bis zu 6000 Euro beim Fiskus einreichen (s. Beispiel links oben). Dieser akzeptiert 20 Prozent der Kosten als direkten Abzug von der Steuerschuld – also maximal 1200 Euro (§ 35a EStG). Anerkannt werden Renovierungs-, Erhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten sowie Reparaturen. Zu den begünstigten Kosten zählen immer nur Lohnund Arbeitskosten sowie Maschinen- und Fahrtkosten (zuzüglich Umsatzsteuer) – nicht aber Materialkosten. Absetzbar sind z.B: Instandhaltung oder Erneuerung von Heizungs-, Elektro-, Wasser- und Gasanlagen. Aber auch die Modernisierung und der Austausch von Fenstern und Türen. Bezahlt wird per Rechnung, Überweisung oder Kreditkarte. Barzahlung ist tabu. Wichtig: Handwerkerarbeiten an Neubauten (noch nicht bezogene Wohnungen) sind nicht begünstigt.

Beispiel: Ein Ehepaar Rechnungen hat von Handwerkern in Höhe von 7000 Euro, die für Reparaturen an den Fenstern und dem Austausch der Heizung angefallen sind: 

TIPP 16: Immobilien übertragen: Vermögende können zu Lebzeiten auch größere Vermögenswerte wie Haus oder Wohnung steuerfrei auf Angehörige (z.B. Kinder/Enkel) übertragen. Diese Übertragung kann alle zehn Jahre wiederholt werden. So kann jeder Elternteil pro Kind alle zehn Jahre 400.000 Euro steuerfrei übertragen. An Enkelkinder jeweils 200.000 Euro. Auch eine Kettenschenkung ist möglich. Das sind zwei Schenkungen mit einem Freibetrag von jeweils 400.000 Euro. Beispiel: Ein Großelternteil verschenkt ein Grundstück an den Sohn oder die Tochter, die es unmittelbar danach an einen Enkel weiter verschenken (FG Hamburg, Az. 3 K123/18).

TIPP 17: Clever verkaufen: Verkäufer von vermieteten Immobilien (Anlageobjekten) müssen den Veräußerungsgewinn (mit dem persönlichen Steuersatz!) versteuern, wenn sie ihr Haus oder ihre Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkaufen. Es liegt ein sogenanntes Spekulationsgeschäft vor. Erst nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist ist der Verkauf für Privatpersonen steuerfrei. Lukrativer Ausweg: Immobilienbesitzer können den Fiskus aber auch ins Leere laufen lassen. Wer die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den zwei Jahren davor selbst bewohnt hat, kann sie steuerfrei verkaufen. Das gilt auch für angebrochene Kalenderjahre. Beispiel: Wird eine Immobilie im Jahr 2019 gekauft, erst ab Dezember 2021 selbst bewohnt und im Januar 2023 wieder verkauft, fällt keine Spekulationsteuer an. Dies gilt auch für selbst genutzte Ferien- oder Zweitwohnungen.

TIPP 18: Güter schaukeln: Mit einem einfachen Trick können Ehepaare und eingetragene Lebenspartner den Fiskus auch bei größeren Vermögensübertragungen außen vor lassen. Der Dreh: Wechselt das Paar vom Güterstand der Zugewinngemeinschaft in den Güterstand der Gütertrennung, wird die Zugewinngemeinschaft vertraglich beendet. Das bedeutet, dass der Partner, der während der Ehe mehr erwirtschaftet hat, die Hälfte des Überschusses an den anderen auszahlen muss – also de facto Vermögen überträgt. Der Clou: Diese Vermögensübertragung ist völlig steuerfrei. Auf diese Weise können nicht nur Barvermögen, sondern auch Immobilien oder Unternehmensanteile übertragen werden.

 

Grundsteuer

TIPP 19: Verfassungsrechtliche Fragen: Grundstückseigentümer müssen jährlich Grundsteuern zahlen. Bisher wurden diese Gemeindesteuern auf der Grundlage der sogenannten Einheitswerte berechnet. Das Bundesverfassungsgericht hat diese Praxis der Grundsteuerberechnung für verfassungswidrig erklärt, da sie auf veralteten Einheitswerten (Westdeutschland 1964, Ostdeutschland 1935) beruht. Eine Neuregelung soll zum 1.12025 in Kraft treten. Bis dahin müssen alle Grundstücke, Eigentumswohnungen und land- und forstwirtschaftlichen Betriebe neu bewertet werden. Dabei kommen je nach Bundesland unterschiedliche Wertermittlungsmodelle zur Anwendung. Gegen das bayerische Flächenmodell sind bereits zwei Popularklagen beim Bayerischen Verfassungsgerichtshof anhängig (z.B. Az. Vs. 8 – VII – 22). Auch in Baden-Württemberg sind bereits Popularklagen gegen das Bodenwertmodell beim Verfassungsgerichtshof BW eingegangen. Auch das Bundesmodell dürfte verfassungswidrig sein. Zu diesem Ergebnis kommt zumindest das Rechtsgutachten von Prof. Dr. Gregor Kirchhof, das der Verfassungsrechtler im Auftrag des Bundes der Steuerzahler und von Haus & Grund Deutschland erstellt hat. Musterklagen sollen folgen.

TIPP 20: Bodenrichtwerte: Die zugrunde gelegten Bodenrichtwerte können zu ungünstigen Berechnungen führen. Die in der Bodenrichtwertkarte ausgewiesenen Bodenpreise sind jedoch nicht verbindlich. Grundstückseigentümer sollten daher den Wert ihrer Immobilie je nach Größe und Ausstattung zum Beispiel durch ein Sachverständigengutachten ermitteln lassen. Auch ein Einspruch gegen den Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbetragsbescheid kann sich lohnen, wenn sich Fehler eingeschlichen haben. Der Einspruch muss allerdings innerhalb eines Monats nach Erhalt des (jeweiligen) Bescheides eingelegt werden. Steuerpflichtige sollten insbesondere die Angaben zur Grundstücksfläche, zur Nettokaltmiete und zu den Eigentumsverhältnissen überprüfen.

TIPP 21: Leerstand von Mietobjekten: Bei unverschuldeten Mietausfällen kann der Eigentümer die Grundsteuer auch nachträglich erheblich reduzieren. Vermieter haben das Recht, einen Steuererlass zu beantragen. Sinken die Mieteinnahmen um 50 Prozent, ermäßigt sich die Grundsteuer um ein Viertel, bei völligem Mietausfall sogar um die Hälfte (BFH, Az. II R 36/10). Wichtig: Antragsfrist beachten – jeweils Ende März.