#Immobilien #Recht #Aachen – Grundsteuer-Reform: Auf 4 Punkte müssen Mieter achten – sonst wird’s teuer

Die Grundsteuer-Reform betrifft auch Mieter, weil Vermieter die Grundsteuer mit der Nebenkosten-Abrechnung auf sie umlegen dürfen und dies fast ausnahmslos auch tun. Steigt die Grundsteuer, steigen daher die Nebenkosten für Mieter. Gerade in Großstädten und beliebten Gegenden könnten auf Mieter dadurch deutlich Mehrkosten zukommen.

Mieter sollten sich vorab informieren, wie sich die Grundsteuer in ihrer Region durch die Reform verändert, und prüfen, ob ihr Vermieter die Änderungen richtig an sie weitergibt. Dabei helfen fünf Grundsätze.

1. Es geht um bis zu einige Hundert Euro jährlich

In Deutschland zahlten Mieter laut Deutschem Mieterbund durchschnittlich 18 Cent Grundsteuer pro Quadratmeter und Monat. Mieter in einer Wohnung mit 100 Quadratmetern kostet die Grundsteuer also durchschnittlich rund 216 Euro jährlich.

Wie schnell aus Veränderungen große Beträge entstehen, zeigt eine Beispielrechnung, die das Bundesfinanzministerium für Dresden veröffentlicht hat: Für eine Mietwohnung in Dresden Ost steigt die Grundsteuer durch die Reform demnach um rund 70 Euro jährlich (rund ein Drittel mehr), für ein Einfamilienhaus in Dresden West gar um fast 200 Euro (rund drei Viertel mehr).

 

2. Auf die Region achten

Ob sich die Dresdner Beispielrechnung auf andere Mieter übertragen lässt, hängt von der Region ab, in der diese leben. Die Grundsteuer steigt oder fällt durch die Reform nicht deutschlandweit einheitlich, sondern abhängig von der Gegend.

Das Bundesverfassungsgericht hatte die bisherige Berechnung der Grundsteuer im Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt, weil die dafür entscheidenden Einheitswerte, nach denen Grundstücke beurteilt wurden, veraltet waren. Die Einheitswerte sollen den Wert eines Hauses nach Größe, Baujahr, Lage und ähnlichen Kriterien möglichst genau abbilden. In Westdeutschland stammten sie aus dem Jahr 1964, in Ostdeutschland aus dem Jahr 1938. Seitdem hat sich vieles verändert, die Einheitswerte lagen weit daneben.

Die Grundsteuerreform soll diese Änderungen abbilden. Weil sich selbst nebeneinander liegende Regionen in den vergangenen Jahrzehnten teils sehr unterschiedlich entwickelt haben, bleiben pauschale Vorhersagen über Grundsteuerveränderungen jedoch schwierig.

Als Näherungswert gilt: Mieter in beliebten Ballungsgebieten zahlen ab 2025 eher mehr Grundsteuer, weil ihre Lagen stärker im Wert gestiegen sind. Mieter auf dem Land zahlen eher weniger.

Wie eine Rechnung des Verbands Deutscher Grundstücksnutzer (VDGN) zeigt, verdreifacht sich die Grundsteuer in Berlin-Kaulsdorf beispielsweise fast. Wer dort bislang 200 Euro zahlte, zahlt bald knapp 600 Euro. Im unmittelbar an die Hauptstadt angrenzenden Hohen-Neuendorf steigt die Grundsteuer jedoch „nur“ um rund 85 Prozent.

3. Auf die Hebesätze achten

Wie viel der Grundsteueränderung bei den Mietern ankommt, entscheiden Kommunen mit den sogenannten Hebesätzen. Diese werden mit der Grundsteuer multipliziert. Liegt der Hebesatz einer Kommune etwa bei 200 Prozent, zahlen Grundstückseigentümer in ihrem Gebiet die doppelte Grundsteuer und legen diese entsprechend auf ihre Mieter um.

Die Bundesregierung hat Städte und Gemeinde angehalten, Steuerveränderungen auszugleichen, indem sie ihre Hebesätze anpassen:

• Steigt die Grundsteuer, können Kommunen die Belastung für Mieter gleichhalten, indem sie ihren Hebesatz senken.
• Fällt die Grundsteuer, können Kommunen ihre Einnahmen gleichhalten, indem sie ihren Hebesatz anheben.

Warum die Hebesätze so entscheidend sind, zeigt wieder die Beispielrechnung des Finanzministeriums für Dresden: Dort beträgt der Hebesatz derzeit 635 Prozent. Senkt ihn die Stadt auf 490 Prozent, zahlen die Mieter im Beispiel aus Punkt 1 deutlich weniger drauf: Die Mieter der Wohnung jährlich nur drei Euro (plus ein Prozent), die Mieter des Einfamilienhauses nur rund 90 Euro (plus rund ein Drittel).

 

Ob Kommunen ihre Hebesätze anpassen, liegt trotz Empfehlung des Bundes in ihrer freien Entscheidung. Sobald Mieter wissen, ob die Grundsteuer in ihrer Gegend eher steigt oder fällt, lohnen sich daher der regelmäßige Blick in die Lokalpresse oder der Anruf im Rathaus, um zu erfahren, wie die eigene Stadt oder Gemeinde auf die Veränderung reagiert.

Besonders in Großstädten scheint fraglich, ob alle Kommunen die Hebesätze so weit senken, wie es zum Ausgleich steigender Grundsteuern nötig wäre: In Berlin-Kaulsdorf müsste der Hebesatz beispielsweise von 810 auf 280 Prozent sinken. In vielen Gebieten wären ähnlich drastische Senkungen nötig. Gehen die dortigen Kommunen diesen Weg beispielsweise nur zur Hälfte bleiben für viele Mieter in Zeiten genereller Teuerungen trotzdem Hunderte Euro mehr für die Grundsteuerumlage.

4. Auf Besonderheiten der Bundesländer achten

Mieter in Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen sollten zudem beachten, dass ihre Bundesländer von den Regeln der Bundesregierung abweichen.

Bayern berechnet seine Grundsteuer ab 2025 beispielsweise ausschließlich abhängig von der Fläche eines Grundstücks, nicht nach dem Ertrag. Das spart Mietern in beliebten Lagen Geld, weil die höheren Mieten ihrer Wohnungen nicht in die Berechnung einfließen. Mieter in schwächer nachgefragten Gegenden zahlen dafür mehr.

5. Auf Wohnungsgrößen und Nutzungen achten

Damit Vermieter die Grundsteuer richtig abrechnen, sollten Mieter vier Grundsätze beachten.

1. Die Wohnfläche entscheidet: Wohnen Sie in einem Mehrparteienhaus, muss Ihr Vermieter die Grundsteuer unter den Parteien im Haus aufteilen. Gehören zum Haus beispielsweise vier gleich große Wohnungen, entfällt auf jede Wohnung ein Viertel des Gesamtbetrags. Sind die Wohnungen unterschiedlich groß und beträgt die gesamte Wohnfläche des Hauses 1000 Quadratmeter, zahlen Mieter einer 100-Quadratmeter-Wohnung zehn Prozent der Grundsteuer, Mieter einer 50-Quadratmeter-Wohnung fünf Prozent.
2. Gewerbeeinheiten ändern die Berechnungen: Bestehen in einem Haus auch Gewerbeeinheiten, darf der Vermieter den Grundsteueranteil je Wohnung nicht einfach anhand deren Größe verteilen. Gewerbe zahlen für die gleiche Fläche meist mehr Geld als Mieter, weshalb in vielen Bundesländern dadurch die Grundsteuer der Immobilie steigt. Damit Mieter diese Belastung nicht mittragen, müssen Vermieter die Grundsteuer entsprechend stärker auf die Gewerbe im Haus verteilen.
3. Vermieter zahlen mit, wenn sie im Haus wohnen: Wohnt der Vermieter mit im Haus, muss er sich an der Grundsteuer nach dem gleichen Schlüssel wie alle Mieter beteiligen. Er darf seinen Anteil weder ignorieren noch kleinrechnen.
4. Leere Wohnung zahlt der Vermieter: Steht eine Wohnung leer, übernimmt der Vermieter ihren Grundsteueranteil. Er darf ihn nicht auf die übrigen Wohnungen verteilen.

Welchen Anteil ihre Wohnung am Gesamtwohnraum des Hauses ausmacht, erfahren Mieter in der Nebenkostenabrechnung oder auf Nachfrage bei Vermieter und Hausverwaltung.

 

Manches ist noch offen

Da die neue Grundsteuer erst ab 2025 gilt, sind einigen Detailfragen noch ungeklärt. Eine der wichtigsten dürfte werden, inwieweit Mieter für Versäumnisse ihrer Vermieter haften.

Das liegt daran, dass bislang viele Vermieter die Anfragen der Finanzämter zur Ermittlung der neuen Grundsteuer unbeantwortet gelassen haben. In Berlin hat bislang nur etwas mehr als ein Drittel der Grundstücks- und Wohnungseigentümer seine Erklärungen ausgefüllt. Viele andere Bundesländer berichten Quoten zwischen 40 und 50 Prozent. Bis zum Ablauf der Abgabefrist Ende Januar dürfte ein guter Teil der Betroffen seine Pflicht weiterhin unerfüllt gelassen haben.

Schlimmstenfalls wird es für diese Vermieter teuer, weil die Finanzämter ihre Steuerlast mit Sicherheitszuschlägen schätzen. In welcher Höhe die Vermieter die Grundsteuer dann an ihre Mieter weitergeben dürfen, ist noch unklar. Dass sie dies in voller Höhe tun dürfen, scheint jedoch unwahrscheinlich.

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