Miete nicht zu stark kürzen: Das sind Ihre Rechte als Mieter bei Schimmelbefall
Schimmel in der Wohnung kann die Gesundheit gefährden und zu hohen Schäden führen. Die Stiftung Warentest klärt auf über Rechte und Pflichten, die Mieter haben.
Manche Mieter haben wohl in den vergangenen Wintermonaten beim Heizen gespart, um ihre Energiekosten zu drücken. Das kann die Gefahr von Schimmelbildung erhöhen. Davor warnt auch der Sachverständigenverband BVS: „Wer die Heizung komplett abstellt, riskiert zu hohe Feuchte in den Wohnräumen, die zu Schimmel an den Wänden und in den Raumecken führt“, zitiert die Stiftung Warentest die Fachleute.
Ist der Notfall eingetreten und der Schimmel in der Wohnung, stellen sich einige Fragen:
- Wer kümmert sich um die Beseitigung des Schädlings?
- Wer bezahlt die erforderlichen Maßnahmen?
- Dürfen Mieter die Miete kürzen? Und wenn ja: um wie viel?
Wichtig zu wissen, wie in einem solchen Fall die Rechtslage ist.
Das rät die Stiftung Warentest Mietern
- Schimmel-Befall dem Vermieter melden: Wenn Mieter keine Schuld an dem Befall trifft, sollten sie den Vermieter auffordern, den Schimmel samt Ursache zu beseitigen.
- Miete mindern: Bei Schimmel in der Wohnung dürfen Betroffene die Miete kürzen. Aber Vorsicht: Nicht einfach irgendwelche Beträge abziehen. Laut Stiftung Warentest sollten sich Betroffene von einem Mieterverein oder Anwalt beraten lassen.
- Schimmel beseitigen: Dazu hat die Stiftung Warentest diverse Schimmelentferner auf ihre Wirksamkeit geprüft.
- Beweise sammeln: Falls es später zu einem Rechtsstreit kommt, sollten Mieter den Schimmelbefall dokumentieren, etwa mit Fotos und Videos.
Wann Schimmel rechtlich als Mangel gilt
Schimmelflecken in einer Mietwohnung gelten rechtlich als Wohnungsmangel. Dafür haften müssen Vermieter aber nur, wenn der Schimmel durch Gebäudemängel entstehen konnte – etwa, weil es Risse in Wohnungswänden gibt. Eine weitere Einschränkung: Der Vermieter muss nur dann geradestehen, wenn Mieter eine Schimmelbildung mit zumutbarem Lüften und Heißen nicht unterbinden konnten. Wer also zu wenig lüftet, trägt eine (Mit-)Schuld.
So viel Lüften ist zumutbar
Mit der Frage nach dem „zumutbaren“ Lüften und Heizen haben sich viele deutsche Gerichte beschäftigt. Die Urteile können als Orientierung dienen. Ganz grob lässt sich sagen:
- Mieter trifft keine Schuld, wenn sie täglich drei- bis viermal für einige Minuten durchlüften. Gekippte Fenster reichen dafür nicht!
- Beim Heizen gibt es keine festen Temperatur-Vorgaben. Wer tagsüber für eine Raumtemperatur von mindestens 20 Grad sorgt, hat seine Mieterpflichten erfüllt. Nachts dürften die Temperaturen niedriger sein.
Schimmel an Wohnungswänden
Mieter dürfen ihre Möbel aufstellen, wo und wie sie wollen. Allerdings muss ihnen klar sein: Zu geringer Abstand von Möbeln zur Wand kann die Schimmelbildung fördern. Halten Mieter einen Abstand von zehn Zentimetern ein, sind sie aus dem Schneider.
Viele Mieter haben beim Einzug ein Merkblatt vom Vermieter bekommen, das ihnen konkrete Vorgaben fürs Lüften und Heizen macht. Ob die Empfehlungen bindend sind, ist rechtlich umstritten. Wer sich aber an die Vermieter-Auflagen hält, steht bei einem möglichen Rechtsstreit um Schimmel-Schäden besser da.
Schimmel in Altbauten
Altbauten sind in vielen Fällen nicht wärmegedämmt. Wer eine solche Mietwohnung bewohnt, muss besonders aufpassen. Manchmal gibt es dort „Wärmebrücken“, die Schimmelbildung beschleunigen können. Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) haften Vermieter für Schimmel durch Wärmebrücken nur dann, wenn diese zur Zeit des Baus nicht typisch waren. Bei Gebäudebauten zwischen 1947 und 1978 waren Wärmebrücken aber üblich.
Sind Baumängel wie Risse Ursache für Schimmel, haften Vermieter von Altbauten natürlich.
Mögliche Mietminderung
Ein Mieter kann die Beseitigung von Schimmelbildung und -ursache verlangen. Bis das geschehen ist, dürfen Mieter ihre Miete kürzen. Hierbei sollten Betroffene aber vorsichtig vorgehen – nicht nur, weil ein solcher Schritt den Kontakt zum Vermieter belasten. Sondern auch aus Eigeninteresse: Stellt sich heraus, dass der Mieter den Schimmel fahrlässig verursacht hat, werden Mietkürzungen zu Streitthemen.
Wichtig: Ist eine Wohnung stark von Schimmel befallen und führt das zu erheblicher Gesundheitsgefährdung, dürfen Mieter den Mietvertrag außerordentlich kündigen. Auch hier gilt: Vorher unbedingt Rechtsrat einholen!
Miete maßvoll kürzen
Grundsätzlich sollten Mieter beim Mindern ihrer Miete zurückhaltend sein. Den angemessenen Anteil können Laien kaum abschätzen. Zwei Faustregeln: Optische störende kleine Stellen können eine Kürzung von fünf Prozent rechtfertigen. Bei großflächigem Befall mit Gesundheitsgefährdung können Mieter die Gesamtmiete einbehalten. Wie immer gilt: Jeder Einzelfall ist gesondert zu betrachten.
Wer den möglichen Ärger wegen zu hoher Mietminderung vermeiden will, kann seinen Vermieter darüber informieren, dass er die Miete nur unter Vorbehalt zunächst einmal voll weiter bezahlt. Und sich das Recht vorbehält, einen Minderungsbetrag später einzufordern.
Den Originalartikel finden Sie bei der Stiftung Warentest online.
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