Um durchschnittlich 0,25 Prozent pro Jahr werden Wohnungen und Häuser in Deutschland in den kommenden 13 Jahren günstiger. Zu diesem Ergebnis kommt die neueste Prognose des Hamburger Weltwirtschaftsinstitutes (HWWI), die im Postbank Wohnatlas 2023 zusammengefasst ist. Damit verstärkt sich ein Trend, der schon in den Vorjahren eingesetzt hatte. Vergangenes Jahr prognostizierten die Analysten noch einen Preisverfall von 0,21 Prozent pro Jahr.
0,25 Prozent mag marginal erscheinen, hat auf lange Sicht aber große Konsequenzen. Eine durchschnittliche Wohnung würde dabei von 2022 bis 2035 etwa 3,2 Prozent an Wert verlieren. Das zahlt sich aus. Bei einer aktuell typischen Finanzierung mit 1 Prozent Tilgung und 4 Prozent Zinsen würden Sie für ein Einfamilienhaus im heutigen Wert von 500.000 Euro dann rund 16.000 Euro weniger Kaufpreis und 16.300 Euro an Zinsen sparen.
Ostdeutsche Landkreise werden am günstigsten
Das ist aber nur ein Durchschnittswert, der sich in jeder der 400 deutschen Städte und Landkreise anders ausprägt. Am stärksten sinken die Preise demnach in den ostdeutschen ländlichen Gebieten. Die Stadt Suhl in Thüringen führt das Ranking mit minus 4,2 Prozent pro Jahr an. Sie verbuchte auch in den vergangenen Jahren schon überdurchschnittlich starke Preissenkungen. In diesem Tempo würden Immobilien hier bis 2035 insgesamt 42,8 Prozent an Wert einbüßen. Ähnlich stark trifft es den Wartburgkreis im selben Bundesland, der auf minus 3,5 Prozent pro Jahr oder 37,4 Prozent bis 2035 kommt.
29 Landkreise in Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen bilden die Schlusslichter des Immobilienrankings, bevor mit dem Landkreis Kronach aus Bayern eine Region aus den alten Bundesländern erscheint. Hier liegt die Prognose bei minus 2,25 Prozent pro Jahr, was rund 26 Prozent Wertverlust bis 2035 entspräche.
Doch nicht überall sinken die Preise. Im Gegenteil: Die Analyse prognostiziert gerade einmal für 207 der 400 deutschen Regionen Wertverluste. In den übrigen 193 Städten und Landkreisen geht es nach oben – oft aber nur marginal. 153 Regionen verbuchen Preissteigerungen von weniger als einem Prozent pro Jahr.
In Potsdam steigen die Preise am stärksten
Das bedeutet aber im Umkehrschluss, dass 40 Regionen darüber herausragen. An der Spitze steht dabei Potsdam. Immobilien in der Stadt nahe Berlin sollen sich pro Jahr um 2,7 Prozent verteuern, was bis 2035 einem Preisanstieg von 42 Prozent entspräche. Auf Wachstumsraten von über zwei Prozent pro Jahr kommen sonst nur noch drei Regionen. Während das bei München – wo die Preise heute schon mit Abstand die höchsten sind – und dem benachbarten Landkreis Erding mit je 2,1 Prozent pro Jahr wenig verwunderlich ist, reiht sich mit Leipzig auch eine ostdeutsche Großstadt mit 2,1 Prozent vorne ein.
Überhaupt dominieren Großstädte das Ranking der Regionen mit Wertzuwächsen. Gleich 41 liegen bei positiven Wachstumsraten. So steigen die Preise bis 2035 etwa auch in Hamburg (0,3 Prozent pro Jahr), Bremen (0,3 Prozent), Düsseldorf (0,8 Prozent), Köln (1,5 Prozent), Frankfurt (1,9 Prozent), Stuttgart (1,0 Prozent), Nürnberg (0,3 Prozent), Berlin (1,2 Prozent), Dresden (1,3 Prozent), Magdeburg (0,4 Prozent) und Erfurt (0,9 Prozent).
Auf der anderen Seite gibt es aber auch 26 Großstädte mit fallenden Preisen. Dabei ragen vor allem Städte in oder rund um das Ruhrgebiet in Nordrhein-Westfalen heraus. Am Ende stehen zum Beispiel Herne (-1,6 Prozent), Hagen, Remscheid (je -1,4 Prozent) und Gelsenkirchen (-1,3 Prozent). Die Preise sinken zudem auch in Oldenburg (-0,1 Prozent), Bremerhaven (-1,1 Prozent), Duisburg (-0,9 Prozent), Essen (-0,2 Prozent), Bielefeld (-0,1 Prozent), Dortmund (-0,3 Prozent), Würzburg (-0,7 Prozent), Chemnitz (-0,6 Prozent) und Halle an der Saale (-0,2 Prozent).
Wenig wird sich bis 2035 an den teuersten Regionen des Landes verändern. München, mit durchschnittlich 9733 Euro pro Quadratmeter heute schon einsam an der Spitze, wird seinen Vorsprung sogar ausbauen und auf 12.721 Euro pro Quadratmeter ansteigen. Dahinter würde der südlich der Landeshauptstadt gelegenes Landkreis Miesbach den Sylt umfassenden Landkreis Nordfriesland von Platz 2 verdrängen. Acht der heute zehn teuersten Regionen Deutschland wären nach den aktuellen Prognosen auch 2035 noch in den Top Ten. Lediglich Hamburg und der Landkreis Garmisch-Partenkirchen würden herausfallen und durch Potsdam und den Landkreis Erding bei München ersetzt werden.
Darum sinken die Preise
„Die Phase, in der Preise für Eigentumswohnungen in ungeahnte Höhen kletterten, ist vorerst vorbei“, sagt Achim Kuhn, Leiter des Kunden- und Produktmanagements bei der Postbank. Für die im Bundesdurchschnitt leicht fallenden Preise gibt es demnach drei Gründe. Der erste sind die steigenden Leitzinsen der Europäischen Zentralbank. Sie erhöhen indirekt auch die Zinsen für Immobilienkredite und verteuern somit die Anschaffung eines Hauses oder einer Wohnung. Weil steigende Preise aber die Nachfrage senken, müssen Verkäufer von Häusern nun also die Kaufpreise reduzieren, um weiterhin genügend Interessenten zu finden.
Der zweite Grund ist die Inflation selbst. Schließlich verteuert diese das Leben allgemein, weswegen weniger Geld für den Kauf von Immobilien übrigbleibt. Weil auch das die Nachfrage senkt, müssen Verkäufer eben wieder mit angepasst sinkenden Preisen reagieren. Diese ersten beiden Gründe führen aber trotz Preissenkungen auch insgesamt zu einer geringeren Nachfrage nach Immobilien.
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