#Immobilien #kaufen #Aachen – Bauzinsen: Drohender Absturz am Häusermarkt bringt EZB in die Zwickmühle

Die Immobilienkaufpreise sind seit der Finanzkrise im Jahr 2008 in Deutschland in die Höhe geschossen. Trotzdem war der Haus- oder Wohnungskauf bislang für vergleichsweise viele Menschen erschwinglich. Denn so sehr die Preise auch stiegen, eine Sache kam angehenden Eigentümern zugute: Die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) führte zu historisch niedrigen Kosten für Baukredite.

Doch damit ist seit geraumer Zeit Schluss: Nach einem vorübergehenden Tief im Januar sind die Bauzinsen für zehnjährige Finanzierungen Anfang der Woche wieder über die Vier-Prozent-Marke gestiegen. Das zeigen Daten der Frankfurter FMH-Finanzberatung und des Kreditvermittlers Interhyp. Dabei hatten die Aussicht auf weitere Leitzinserhöhungen der großen Zentralbanken im Kampf gegen die hartnäckige Inflation das Zinsniveau an den Kapitalmärkten nach oben getrieben. Die Rendite für zehnjährige Bundesanleihen, an denen sich die Bauzinsen orientieren, war Ende Februar auf den höchsten Stand seit 2011 gestiegen. Bauzinsen von fünf Prozent bis Jahresende seien „keine Schwarzmalerei, sondern eine realistische Prognose“, prophezeit unterdessen FMH-Gründer Max Herbst.

Inzwischen sorgt die Rallye bei den Bauzinsen für immer mehr Sorgenfalten bei Immobilienexperten. Sie warnen vermehrt vor den Folgen für den Immobilienmarkt.

Steigende Bauzinsen: „Makrofinanzielle Stabilität“ ist in Gefahr

So sind Bauzinsen von vier Prozent im langfristigen Vergleich zwar immer noch niedrig, doch der starke Anstieg hat die Kalkulationen vieler Bau- oder Kaufwilligen längst über den Haufen geworfen. Die schlechteren Konditionen führen dazu, dass die Monatsraten für Zins und Tilgung um Hunderte Euro höher liegen als zuvor. Am Immobilienmarkt sinkt die Nachfrage, die Baugenehmigungen für Wohnungen brechen ein und das Volumen der vergebenen Wohnkredite geht zurück. Zudem besteht ein immer höheres Risiko, dass einigen Menschen ihre Hypothek zu teuer werden dürfte, was mehr Häuser an den Markt bringen und die Preise unter Druck setzen könnte. Die Gefahr: Mehr Angebot und weniger Nachfrage schaffen einen gefährlichen Abwärtssog am Häusermarkt.

In einer aktuellen Analyse von DB Research, einer Tochter der Deutschen Bank, warnen Experten daher eindringlich, dass weitere Zinserhöhungen zu Verwerfungen auf den Wohnungsmärkten führen könnten. DB-Research-Analyst Jochen Möbert schreibt, dass er sogar die „makrofinanzielle Stabilität“ in Gefahr sieht. „Wir glauben, dass die Häusermärkte weitere Zinserhöhungen schwer verkraften können. Weitere Investoren würden unter Zugzwang geraten und auch eine ausgewachsene Krise könnte bei weiteren massiven Zinserhöhungen in den Bereich des Möglichen rücken“, mahnt er.

Dabei ist die nächste Leitzinserhöhung der EZB eigentlich für den 16. März anberaumt. Doch nicht nur die Verwerfungen im US-Bankensektor und die daraus resultierende Verunsicherung bringen die EZB in eine Zwickmühle, sondern zunehmend auch der Häusermarkt. Wenngleich bei den aktuellen Bauzinsen von mehr als vier Prozent laut Möbert zumindest die bereits erwarteten weiteren Zinserhöhungen eingepreist sind. „Wenn unsere Einschätzung richtig ist und die Inflation weiterhin nach oben überrascht, wird der Kompromiss zwischen Inflationsbekämpfung und Vermeidung makrofinanzieller Risiken zu einem zentralen Thema für die EZB“, so Möbert.

Andere europäische Länder deutlichen krisenanfälliger als Deutschland

Schon jetzt sorgen die gestiegenen Bauzinsen dafür, dass in ersten deutschen Regionen die Preise sinken. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) hält 2023 einen Rückgang der Immobilienpreise um bis zu zehn Prozent für möglich und sieht ein erhöhtes Risiko für Preiskorrekturen. Nicht ganz so weit geht die DZ Bank. Aber auch hier erwarten die Analysten einen Preisrückgang von vier bis sechs Prozent.

Zwar geht DB Research trotz rückläufiger Preise wie viele andere Experten erstmal nicht vom Platzen einer Immobilienblase in Deutschland aus. Analyst Möbert schreibt dazu: „Mehr als ein Jahrzehnt lang vertraten wir die Meinung, dass die stark steigenden Hauspreise in Deutschland keine Blase darstellen. An dieser Einschätzung halten wir fest.“ So finanzieren die Deutschen ihre Immobilien oft konservativ und langfristig – ein Vorteil bei einem Zinsanstieg. Ebenso stabilisieren „eine erhebliche Angebotsverknappung und ein steigendes Mietwachstum“ die Preise.

Andere europäische Länder könnten allerdings deutlich krisenanfälliger sein, glaubt Experte Möbert. Die niedrigen Zinssätze hätten die Immobilienpreise in fast allen Ländern des Euroraums auf neue Höchststände getrieben.

EZB warnte selbst vor Korrektur am Immobilienmarkt

Auch die EZB selbst hatte bereits im vergangenen Jahr in ihren Finanzstabilitätsbericht gewarnt, dass es in einigen europäischen Ländern eine Korrektur am Immobilienmarkt geben könnte. In dem EZB-Bericht hieß es, in manchen Staaten bestehe die Gefahr, dass sich mit einer Blasenbildung am Häusermarkt Immobilienpreise und Hypothekenvergabe gegenseitig hochschaukelten. In der Slowakei, Estland und Litauen seien stark steigende Immobilienpreise und eine zugleich deutliche Zunahme der Hypothekendarlehen zu verzeichnen, so der damalige Eindruck der EZB. Zusätzlich sei in einigen Staaten die Verschuldung der Haushalte im Verhältnis zur Wirtschaftsleistung hoch – allen voran in den Niederlanden, in Zypern und Griechenland, hieß es.

DB Research beobachtet darüber hinaus mit Sorge, dass die Erschwinglichkeitsindizes in vielen Ländern des Euroraums auf extreme Niveaus gestiegen sind. Sie zeigen etwa, wie erschwinglich eine Immobilie im Verhältnis zu den verfügbaren Einkommen oder Mieten in einem Land im Vergleich zu den Vorjahren ist.

Die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) stellt Zeitreihen für elf Länder des Euroraums zur Verfügung, sie reichen bis in die 1970er Jahre zurück. „Mehrere Indizes liegen über dem 95-Perzentil der gesamten Historie für alle elf Länder. In den Niederlanden liegen die Hauspreise relativ zum Einkommen – einer der wichtigsten Erschwinglichkeitsindizes – bei 159,9, einem neuen Allzeithoch über alle 11 Länder“, analysiert Möbert.

 

Angesichts dieser Entwicklung prophezeit er: „Das Risiko eines Einbruchs am Häusermarkt in bestimmten Ländern des Euroraums nimmt zu.“ Zumindest dann, wenn die EZB ihren aktuellen Kurs der Zinserhöhungen fortsetze.