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Als Bundesverband Baufinanzierung e.V. beschäftigen wir uns aktuell viel mit den steigenden Zinsen. Aufhalten können wir die natürlich nicht. Wir können aber unsere Mitglieder dahingehend unterstützen, dass sie am Ende zumindest in punkto Finanzierungsstruktur und Zinsniveau das Beste aus der aktuellen Lage für sich herausholen.

 

Die Zinsen kennen derzeit nur eine Richtung. Sie rauschen nach oben. Je nach Beleihungsauslauf und/oder Kredithöhe rufen die ersten Anbieter schon eine Vier vor dem Komma für eine Finanzierung mit zehnjähriger Zinsfestschreibung auf. Betroffen sind nicht nur Käufer und Häuslebauer, sondern auch diejenigen, bei denen eine Anschlussfinanzierung jetzt oder in baldiger Zukunft ansteht. Alle fragen sich gerade: Was ist zu tun, wo ist der Ausweg aus diesem Dilemma? Grundsätzlich gibt es zunächst keine andere Empfehlung als zu anderen Zinszeiten auch. Die Auswahl des Kreditgebers sollte anlassbezogen erfolgen.

Anlassbezogene Auswahl des Kreditgebers – was heißt das?

Wer auf der Suche nach der passenden Baufinanzierung ist, tut dies aus verschiedenen Gründen. Ist bereits eine Immobilie finanziert, geht es um deren Anschlussfinanzierung. Steht die an, stellt sich zunächst die Frage, ob man ein Angebot der bisherigen Bank annimmt oder einen Bankenwechsel in Betracht bezieht.

Dabei muss ein potenzieller neuer Darlehensgeber einen derart günstigen Zinssatz aufrufen, der mindestens die Kosten und Gebühren für eine Sicherheitenübertragung (meist Grundschuld) deckt. Diese werden durch die abgebende Bank und das Grundbuchamt fällig. Üblicherweise ist eine reine Kostendeckung noch kein ausreichender Beweggrund. Doch aufgepasst! Selbst wenn Sie ein verlockendes Angebot gefunden haben, sollten Sie den bisherigen Kredit noch nicht kündigen. Warum nicht? Die langanhaltende Niedrigzinsphase bis Ende 2021 führt dazu, dass sich jetzt diejenigen um eine Anschlussfinanzierung kümmern, die bei der bisherigen Finanzierung einen niedrigeren Zins als beim aktuellen Zinsniveau vereinbart hatten.

Darlehensnehmer mit geringen finanziellen Spielräumen müssen aufpassen

Gerade Darlehensnehmern, deren monatlicher Liquiditätsüberschuss gering und durch die Inflation eher noch angespannter ist, raten wir zur Vorsicht. Am Markt finden sich immer Anbieter, die das Angebot der bisherigen Bank toppen können. Banken setzen bei ihren Bestandskunden häufig auf die Trägheit der Masse, so dass deren Prolongationszins bei einer ersten Indikation nicht gerade ein Benchmarkangebot darstellt. Unseres Erachtens haben es viele Banken noch immer nicht begriffen, dass sie für einen Bestandskunden vergleichsweise wenig Aufwand haben, um diesen für eine oder mehrere weiter Zinsperioden an sich zu binden. Wer aber, wie oben beschrieben, knapp bei Kasse ist, sollte aufpassen. Bei einem Bankenwechsel prüft die neue Bank die Immobilie und die Bonität des Kunden auf Herz und Nieren. Hat der auslaufende Kredit eine Eins vor dem Komma, sehen wir jetzt eher die Drei oder bei längerer Zinsbindung auch die Vier. Das kann dazu führen, dass andere Kreditgeber Sie als Kunden ablehnen. Bei der schon finanzierenden Bank wurden derartige Berechnungen bei Prolongationen bisher nicht aktualisiert.

Wir schreiben an dieser Stelle ausdrücklich bisher. Seit den 1980er-Jahren im Finanzierungs- und Immobiliengeschäft unterwegs, haben wir eine derartige Zinsrallye innerhalb kürzester Zeit noch nicht gesehen. Die Banken müssten eigentlich aufgrund der zunehmenden aufsichtsrechtlichen Restriktionen dazu übergehen, auch die Prüfungen bei der Fortsetzung bereits bestehender Baufinanzierungen zu verstärken. Insbesondere dann, wenn sich Situationen ergeben, dass sich der Zinssatz beispielsweise verdoppelt. 

Finanzierungswillige haben viele Faktoren zu beachten

Die Anschlussfinanzierung an sich ist aber längst nicht so trivial, wie sie gemeinhin gesehen wird. Nur den Zinssatz vergleichen und bei einem Bankenwechsel Kosten und Gebühren berücksichtigen, reicht nicht. Neben der oben gegebenenfalls erforderlichen Bonitätsprüfung kommt eine für den Darlehensnehmer schwer zu durchschauende und manchmal noch schwerer zu verstehende Arithmetik bei der Berechnung der monatlichen Rate ins Spiel. Das gilt insbesondere dann, wenn der Kunde bei seiner bisherigen Bank bleibt.

Hat er/sie vor zehn Jahren eine Baufinanzierung über 500.000 Euro mit einem Zinssatz von 1,7 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 2,0 Prozent abgeschlossen, beträgt die Restschuld bei einer bisherigen monatlichen Rate von rund 1543 Euro circa 391.000 Euro.

Aktuell ist der Zinssatz beispielsweise auf 3,2 Prozent angestiegen. Die alte Bank fertigt jetzt keinen neuen Kreditvertrag (der wurde ja schon vor zehn Jahren geschlossen), sondern schließt nur eine neue Zinsvereinbarung, bei der in den meisten Fällen die ursprüngliche Gesamtlaufzeit des Darlehens nicht unterschritten werden soll. Bei Abschluss des Darlehensvertrages waren das 36 Jahre und 10 Monate. Um die Gesamtlaufzeit zumindest nicht zu unterschreiten, wird die neue Rate von vielen Banken an der ursprünglichen Darlehenssumme ausgerichtet.

Die neue Rechnung lautet:

  • 500.000 x 5,2 % (3,2 % Zins + 2,0 % Tilgung) : 12 Monate = 2166,67 Euro Monatsrate

Das sind immerhin rund 600 Euro mehr als zuvor. Für manche trotz Lohnerhöhung in den letzten Jahren eine schwer zu schluckende Kröte. Bliebe der neue Zins bis zum Laufzeitende konstant, verkürzt sich die Gesamtlaufzeit des Darlehens auf 30 Jahre und 8 Monate. Alle, die sich das nicht leisten können oder wollen, haben zwei Optionen. Erstens mit dem bisherigen Darlehensnehmer das Gespräch hin zu einer individuellen Lösung suchen oder die Bank wechseln. Die neue Bank rechnet bei Unterstellung eines identischen Zinssatzes und einer ebenfalls zwei Prozent hohen Tilgung anders. Sie berücksichtigt den bereits getilgten Betrag aus dem ersten Zinsfestschreibungszeitraum. Das sind ungefähr 110.000 Euro.

Die Rechnung zur Ratenberechnung lautet dann:

  • 391.000 x 5,2 % (3,2 % Zins + 2,0 % Tilgung) : 12 Monate = 1694,33 Euro Monatsrate   

Diese neue Rate liegt dann rund 150 Euro höher als die bisherige Rate. Das ist für viele sicherlich eher zu stemmen. Die Sache hat jedoch einen Haken. Die Laufzeit dieses neuen Darlehens beträgt 30 Jahre. Addiert man jetzt die ersten schon getilgten zehn Jahre hinzu, ergibt sich eine Gesamtlaufzeit von 40 Jahren. Ob nun 40 Jahre oder wie ursprünglich zuvor knapp 37 Jahre. Der Unterschied dürfte viele vergleichsweise wenig berühren.

 

Fazit: Als Bundesverband Baufinanzierung e.V. stellen wir einen veränderten Blick unserer Mitglieder auf die Berechnung von Baufinanzierungsmodellen fest. Die Gesamtkosten, maßgeblich beeinflusst von Zinssätzen und der Gesamtlaufzeit, lassen sich im Vorfeld ohnehin schwer voraussagen. Es sei denn, der Kunde schließt sogenannte Volltilgerdarlehen oder Konstantvarianten in Verbindung mit Bausparverträgen ab. Der Fokus liegt augenblicklich in dem zuvor umschriebenen Szenario eher auf der schlichten Machbarkeit. Fangen die Banken erst einmal an, auch bei Bestandskunden Bonitätsrechnungen im Zuge neuer Zinsfestschreibungen aufzustellen, kann sich eine unangenehme Gemengelage den einen oder den anderen zusammenbrauen.

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#Immobilien #finanzieren #Aachen