Für einen durchschnittlichen Immobilienkredit zahlen Sie aktuell rund 4 Prozent Zinsen. Das ist viermal so viel wie während der Corona-Krise vor drei Jahren und immerhin doppelt so hoch wie das Niveau vor der Krise. Für Hauskäufer hat dieser Anstieg verheerende Folgen, denn auf eine Laufzeit von 25 Jahren hochgerechnet steigen die Kosten damit enorm. Bei einem Kredit über 250.000 Euro etwa würden Sie bei einem Zinssatz von 2 Prozent und einer Anfangstilgung von 4 Prozent pro Jahr insgesamt 54.353 Euro Zinsen bezahlen und hätten den Kredit nach 20 Jahren abbezahlt. Beim aktuellen Zinssatz von 4 Prozent und einer niedrigeren Anfangstilgung von 2 Prozent brauchen Sie nicht nur mehr als 25 Jahre, sondern zahlen in dieser Zeit auch 162.666 Euro an Zinsen – rund dreimal so viel wie zuvor.
Zinszahlungen lassen sich nur auf zwei Arten senken oder umgehen. Entweder Sie können sehr gut mit ihrer Bank verhandeln und bekommen bessere Konditionen als der durchschnittliche Deutsche oder aber Sie müssen mehr Eigenkapital in den Hauskauf mit einbringen. Je mehr vom Haus Sie schon vorab bezahlen, desto geringer fällt der Immobilienkredit aus. Das verringert die absoluten Zinskosten schon automatisch, meist bekommen Sie von der Bank aber auch bessere Konditionen, je mehr Eigenkapital Sie mit einbringen. Gar keine Zinsen bezahlt, wer das Haus gleich komplett mit Eigenkapital bezahlt und gar keinen Kredit benötigt.
Realistisch ist das erst einmal nicht. Der durchschnittliche deutsche Hauskäufer bringt nach einer Studie des Datenspezialisten FMH X und des Analyseinstituts SWI Finance rund 20 bis 25 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mit ein. Viel mehr können sich die meisten Hauskäufer auch nicht leisten. Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro und durchschnittlichen Nebenkosten von 12,5 Prozent läge das durchschnittliche Eigenkapital bereits bei 56.250 Euro – so viel will auch erst einmal angespart sein.
Doch angesichts der hohen Zinsen kann es sich durchaus lohnen, den Hauskauf aktuell zu verschieben und mehr Eigenkapital anzusparen. Wir haben dafür verschiedene Szenarien durchgerechnet, um zu schauen, welches rein finanziell betrachtet am vorteilhaftesten ist. Was Sie selbst davon in der Praxis umsetzen können, bleibt Ihnen überlassen. Schließlich ist ein Hauskauf nicht nur eine rein finanzielle Entscheidung. Wer gerade eine Familie gründet oder aus Altersgründen keine Zeit mehr hat, einen Kredit über 25 Jahre abzubezahlen, der muss eben jetzt eine Immobilie kaufen, auch wenn die Rahmenbedingungen nicht ideal sind. Wer freier von äußeren Zwängen ist, sollte sich aber etwas Zeit lassen.
So funktioniert unser Gedankenexperiment
Für unser Gedankenexperiment gehen wir von folgender Situation aus. Sie wollen eine Immobilie mit einem Preis von 250.000 Euro in heutiger Kaufkraft erwerben. Dafür bringen Sie in verschiedenen Szenarien unterschiedliche Anteile an Eigenkapital ein. Im Basis-Szenario sind das 20 Prozent. Den Rest finanzieren Sie über einen Immobilienkredit mit 4 Prozent Zinsen und 2 Prozent Anfangstilgung über einen Zeitraum von 26 Jahren. Jeden Euro, den Sie nicht in Eigenkapital oder die Kreditraten stecken, können Sie gewinnbringend anlegen. Fiktiv gehen wir dabei von einer durchschnittlichen Rendite von 5 Prozent pro Jahr aus – netto, abzüglich Inflation und Steuern. Dazu würde schon eine Investition in den Dax bei dessen historisch durchschnittlicher Performance reichen.
Zum heutigen Zeitpunkt gehen wir davon aus, dass Sie mindestens genug Geld angespart haben, um die 20 Prozent Eigenkapital von 56.250 Euro zu bezahlen. Für die weiteren Szenarien mit 50, 75 und 100 Prozent Eigenkapital müssen Sie daher zunächst erst weiter sparen. Dafür sind dann die Kredite mit derselben Monatsrate schneller abbezahlt. Für die Sparphase vor dem Hauskauf können Sie zudem etwas Geld jeden Monat investieren, weil wir davon ausgehen, dass Ihre aktuelle Miete wahrscheinlich niedriger ist als es die Monatsrate für einen Immobilienkredit wäre.
Das zu testende Endergebnis lautet: In welchem Szenario haben Sie nach 26 Jahren das meiste Geld auf dem Konto?
Ein Hauskauf dauert 26 Jahre
Tatsächlich gibt es darauf keine einzige Antwort, denn wie die vorherigen Absätze zeigen, hat diese Rechnung viele variable Parameter. Fangen wir daher mit einem simplen Szenario an. Sie haben heute 60.000 Euro angespart und wollen ein Haus für 250.000 Euro plus Nebenkosten kaufen. Der Gesamtpreis liegt damit bei 281.250 Euro. Bei 20 Prozent Eigenkapital können Sie davon 56.250 Euro einsetzen und den Rest zu 5 Prozent pro Jahr anlegen. Nach 26 Jahren ist Ihr Kredit abbezahlt und die Ersparnisse haben sich mit Zinseszinsen auf 13.334 Euro summiert.
Wenn Sie 50 Prozent Eigenkapital (140.625 Euro) einbringen wollen, müssen Sie dafür erst sparen. Bei einer Sparrate von 116 Euro im Monat – was dem Durchschnittshaushalt in Deutschland im vergangenen Jahr entspricht – brauchen Sie dafür 14 Jahre. Danach brauchen Sie noch 13 Jahre, um die restlichen 50 Prozent mit derselben Monatsrate zu finanzieren. Weil Sie auch hier den nicht fürs Eigenkapital verwendeten Überschuss anlegen können, haben Sie nach 27 Jahren 12.853 Euro auf dem Konto. Bei 75 Prozent Eigenkapital (210.938 Euro) müssen Sie 21 Jahre ansparen, brauchen dann aber nur 6 Jahre, um den Kredit zu begleichen und enden mit 11.294 Euro auf dem Konto. Und mit 100 Prozent Eigenkapital müssen Sie 26 Jahre sparen und haben ein Jahr später dann noch 7.138 Euro auf dem Konto.
Was in welchen Fällen besser ist
In diesem Szenario ist weniger Eigenkapital also König. Nicht nur zahlen Sie Ihr Haus damit ein Jahr schneller ab, Sie haben sogar noch mehr Geld übrig. Wenn wir jetzt noch davon ausgehen, dass Sie in dem letzten Jahr nach der Abbezahlung die bisherige Monatsrate voll in Ihr Investment stecken, wären Sie mit 28.530 Euro sogar doppelt so reich wie mit 50 Prozent Eigenkapital.
Das Blatt wendet sich bereits, wenn Sie statt 116 Euro 150 Euro pro Monat zurücklegen können. Bei einer möglichen Sparrate von 200 Euro könnten Sie Ihr Eigenheim bereits nach 23 statt 26 Jahren komplett mit Eigenkapital bezahlen und hätten bereits 38.405 Euro wieder auf dem Konto, wenn jemand mit 20 Prozent Eigenkapital seinen Kredit abbezahlt hat. Der käme bis dahin auf 13.334 Euro Ersparnisse.
Eine weitere Rolle spielen die Renditen, die Sie mit Ihren Geldanlagen erwirtschaften. Wir haben im Beispiel mit 5 Prozent pro Jahr gerechnet. Je mehr Sie herausholen, desto einfacher ersparen Sie Eigenkapital und desto mehr sollten Sie davon einsetzen. Wer mit seiner Geldanlage eher geringe Renditen einfährt, sollte lieber weniger Eigenkapital und dafür höhere Kredite nutzen.
Keine Rolle spielt hingegen, wie viel Geld Sie jetzt schon angespart haben. Egal, wie dick Ihr Sparkonto ist, je kleiner Ihre monatlichen Überschüsse, desto weniger davon sollten Sie in Eigenkapital stecken.
Wer es sich also leisten kann, der sollte mit dem Immobilienkauf noch ein bisschen warten. Neben der dadurch ansteigenden Eigenkapitalbasis gibt es noch weitere Vorteile außerhalb unserer Rechnung. Nach Einschätzung fast aller Ökonomen wird die Inflation ab der zweiten Jahreshälfte, spätestens aber ab 2024 wieder deutlich zurückgehen. Das wäre für die EZB das Signal, auch die Leitzinsen wieder abzusenken und in deren Zuge würden auch die Immobilienzinsen sinken. Wer wartet, hat also nicht nur mehr Eigenkapital zur Verfügung, sondern profitiert auch von niedrigeren Zinsen. Michael Voigtländer vom IW Köln geht zudem davon aus, dass parallel die Löhne in den kommenden Jahren überproportional steigern dürften – sie könnten sich dann also mehr leisten. Allerdings dürfte das auch die in diesem Jahr bisher gesunkenen Hauspreise wieder ansteigen lassen. Am Ende wiederholt sich deswegen, was immer gilt: Wer sich eine Immobilie kaufen möchte, muss das gut durchrechnen.
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