#Immobilien #finanzieren #Aachen – Denkmal-Immobilien – die clevere Alternative zum Hauskauf

Ein Investment in ein Denkmalobjekt macht unabhängig davon Sinn, ob Sie die Immobilie vermieten oder selbst bewohnen möchten. Ist Letztgenanntes der Fall, ist das unter bestimmten Voraussetzungen die einzige Möglichkeit, steuerlich von einer solchen Investition zu profitieren.

Wer in eine Denkmalimmobilie investiert, kann steuerliche Vorteile in einem Ausmaß und einem relativ kurzen Zeitfenster nutzen, die faktisch einem echten Preisnachlass gleichkommen.

Gerade bei historisch bedeutsamen Gebäuden, ausgewiesenen Sanierungsgebieten oder auch den oben schon erwähnten städtebaulichen Entwicklungsbereichen lässt sich der Staat nicht lumpen. Aus Darstellungsgründen fokussieren wir uns an dieser Stelle auf die Immobilie als Baudenkmal. Die steuerlichen Voraussetzungen für die beiden anderen Fälle sind inhaltlich vergleichbar, finden sich lediglich in anderen Paragrafen im Einkommensteuergesetz.

AfA macht die Denkmal-Immobilie so attraktiv

Losgelöst von irgendwelchen lokalen Marktkriterien oder Renditeerwartungen sind derartige Immobilien aufgrund hoher Abschreibungsmöglichkeiten in einem relativ kurzen Zeitfenster interessant. Die Abschreibung ist dabei der umgangssprachlich häufig genutzte Begriff für „Absetzung für Abnutzung“ oder kurz AfA genannt. Bei einer Selbstnutzung kann der Erwerber zehn Jahre lang neun Prozent pro Jahr der Herstellungskosten für Sanierung beziehungsweise Instandhaltung absetzen.

In Summe entspricht das 90 Prozent dieser Kosten. Bei einem Neubauprojekt ginge der Selbstnutzer leer aus. Als Vermieter ließe sich das Abschreibungspotenzial noch toppen. Dieser kann über einen Zeitraum von zwölf Jahren zunächst acht Jahre lang neun und weitere vier Jahre lang sieben Prozent absetzen, so dass er in Summe bei 100 Prozent dieser Kosten ausläuft.

Das an sich ist nichts Ungewöhnliches. 100 Prozent setzt er auch sonst ab, aber nicht in zwölf, sondern in 50 Jahren (zwei Prozent pro Jahr). Demzufolge ist die steuerliche Ersparnis gerade in den ersten Jahren nach dem Erwerb das argumentative Zugpferd dieser Anlageform. All diesen attraktiven Steuersparmodellen ist gemein, dass wegen der Progression im Steuersystem folgerichtig diejenigen davon mehr profitieren, die über ein überdurchschnittliches Einkommen verfügen.

Wie sieht eine steuerliche Behandlung aus?

Zunächst einmal gibt es eine sehr bestimmende Randbedingung, die im letzten Absatz angeklungen ist. Eine Abschreibung von 90 oder gar 100 Prozent erfolgt nicht auf den Kaufpreis, sondern auf die Herstellungskosten der Sanierung und/oder Instandhaltung.

Üblicherweise werden Immobilien, oftmals als Eigentumswohnungen, entweder von einem Makler oder Bauträger als Denkmalobjekt angeboten. Dabei sollten die Marktteilnehmer mit den Besonderheiten der Denkmalförderung bestens vertraut sein.

Ein Höchstmaß an Seriosität ist vonnöten, damit ein potenzieller Käufer am Ende keinen steuerlichen Schiffbruch erleidet. So muss zunächst das Objekt oder Projekt auch als denkmalwürdig von der Denkmalbehörde deklariert sein. Auch eine vor 15 Jahre durchsanierte Wohnung mag auch heute noch hinreichend attraktiv sein. Eine Förderung im Sinne einer Denkmal-AfA ist nicht möglich.

Deshalb sind besonders die Immobilien spannend, die frisch durchsaniert angeboten werden oder deren Sanierung unmittelbar ansteht. Bei anerkannten Projekten weist der Verkäufer Kosten der Sanierung aus, die die Basis für die Denkmal-AfA darstellen. Warum kann nicht der gesamte Kaufpreis abgeschrieben werden? Erstens hat der Gesetzgeber festgestellt, dass ein Grundstück nicht abgeschrieben werden kann. Es nutzt sich im Gegensatz zu einem Gebäude nicht ab. Zweitens ist der Immobilie vor Sanierung ein bestimmter Wert inklusive dem Grundstück beizumessen. Schließlich hat der Verkäufer das Objekt bereits im Bestand oder zum Zwecke der Sanierung mit anschließendem Verkauf erworben.

Kurzum: zu einem guten und seriösen Angebot wird der Verkäufer eine Rechnung vorlegen, aus der hervorgeht, wieviel beziehungsweise welcher Betrag die Basis für die Abschreibung bildet. Wenn in einer Verkaufsofferte von 70-% Denkmal-AfA die Rede ist, bedeutet das, dass 70 Prozent des Kaufpreises steuerlich abgesetzt werden können.

Das folgende Beispiel zum Kauf einer 150 Quadratmeter-Eigentumswohnung in Leipzig zur Selbstnutzung verdeutlicht das:

Kaufpreis: 715.000 €                                                                                                       

Prozentsatz Denkmal-AfA: 70 %                                                                                                                

Basis Denkmal-AfA:  500.000 € abgerundet (70 % von 715.000€)                                                                                                                

Anteiliger Grundstückswert: 50.000 €

Ergebnis:

Der Käufer setzt von seinem ansonsten zu versteuernden Einkommen im Jahr der Anschaffung und in den nächsten neun Jahren 45.000 EUR (500.000 EUR x 9 %) jährlich zusätzlich ab. Die nachstehende Tabelle zeigt zwei beispielhaft gewählte Familien mit jeweils zwei Kindern ohne besondere sonstige Steuerfreibeträge, beide Familien konfessionslos. Die Familien unterscheiden sich lediglich im Einkommen. Es handelt sich um eine Überschlagsrechnung nach Splittingtabelle 2021:

Gutverdiener sparen mehr

Wieder einmal wird deutlich, wie ungerecht aus Sicht des Einzelnen unser Steuersystem sein kann. Diejenigen, die mehr verdienen, profitieren auch deutlicher. Effektiv zahlt Familie A circa 605.000 Euro für die Wohnung, während die besser verdienende Familie B sogar „nur“ rund 565.000 Euro auf den Tisch legen muss.

Anders ausgedrückt: der Preis für einen Quadratmeter Wohnfläche von rund 4800 Euro sinkt auf circa 4000 Euro für Familie A und circa 3800 Euro für Familie B. Ungeachtet dessen bleibt zu konstatieren, dass die Steuervorteile in beiden Fällen beträchtlich sind. So zahlt Familie A zehn Jahre lang fast keine Einkommensteuer mehr.

Fazit des Bundesverband Baufinanzierung e.V. zur Denkmalimmobilie:

• Für diejenigen, bei denen Einkommen und Eigenkapital zum Kaufpreis passen, ist ein Denkmalobjekt stets eine Überlegung wert
• Wie lukrativ Steuerspareffekte ausfallen, hängt vom Kaufpreis, dem Basisbetrag für die Denkmal-AfA und nicht zuletzt vom Einkommen beziehungsweise bereits sonst vorhandenem zu versteuernden Einkommen ab
• Optional ist zu prüfen, ob bei besonderen energetischen Sanierungen Kredite der KfW-Bank oder Zuschüsse vom BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) möglich sind
• Zuschüsse aus den KfW- oder BAFA- Programmen sind bei der Ermittlung der Basis für die Denkmal-AfA zu berücksichtigen. Sogenannte Doppelförderungen sind nicht möglich
• Unabhängig von Steuerüberlegungen sind Denkmalobjekte nicht zwangsläufig teurer als Neubauprojekte gleicher Größenordnung
• Das Leben im durchsanierten Altbau hat Stil und ist hipp. Zumeist liegen die Objekte in attraktiven und nachgefragten Lagen
• Aufgepasst: Sind die staatlichen Förderungen selbstgenutzten Eigentums durch Inanspruchnahme von Förderung nach §§ 7b oder 10e Einkommensteuergesetz oder der Eigenheimzulage ausgeschöpft, ist eine steuerliche Abschreibung nicht mehr möglich