#Immobilien #finanzieren #Aachen – Baufinanzierung: So finden Sie das optimale Finanzierungsangebot

Den Fokus nur auf den niedrigsten Zins zu richten, kann genau richtig sein. Oder eben auch nicht. Die Hausbank berät super, aber kann sie auch einen guten Preis bieten?

Es gibt Vorzüge, die ein Vermittler gegenüber einer Hausbank bietet und umgekehrt. Ihr Einkommen mit dem, was sie tun, müssen beide erwirtschaften. Lediglich der selbstständige Finanzvermittler unterscheidet sich vom angestellten Banker oder Finanzvermittler dahingehend, dass er frei von Zwängen handeln kann, die ihm Vorstände oder Firmeninhaber auferlegen.

Finanzierungsangebote nicht immer leicht zu vergleichen

Gleichwohl ist es schwer für einen Baufinanzierungskunden, insbesondere ohne vorherige Erfahrung, gute von schlechten Beratern und passende von weniger stimmigen Finanzierungen zu unterscheiden. Wer sich im Familien- oder Freundeskreis umhört, wird zahlreiche Ratschläge erhalten. Viele werden auch danach handeln. Am Ende wird sich jeder irgendwie und irgendwo seine Meinung gebildet haben.

Als Bundesverband Baufinanzierung e.V. raten wir jedoch zu Vorsicht. Selten gleicht eine Finanzierung der anderen. So führen zum Beispiel die Höhe des Einkommens, des Eigenkapitals oder die Frage nach einem weiteren Sicherungsobjekt – gegebenenfalls der Eltern – zu unterschiedlichen Ergebnissen. Auch die berufliche Perspektive und damit verbundene Einkommensveränderungen oder erwartbare Schenkungen beziehungsweise Erbschaften lassen völlig andere Einschätzungen zu.

Wer in der (Kunden-) Kommunikation geschult und von Haus aus motiviert ist, wird einem unerfahrenen Finanzierungskunden auch immer ein gutes Gefühl vermitteln können. 

Kunde sollte Vor- und Nachteile seiner Entscheidung sorgfältig prüfen

Die Möglichkeiten, sich beim Erstabschluss keine umfassende und abgewogene Entscheidungsgrundlage geschaffen zu haben, sind vielfältig. Selbstverständlich kann sich auch bei noch so guter Beratung im Nachgang herausstellen, dass zum Beispiel aufgrund der Zinsentwicklung eine andere Zinsfestschreibungsdauer zum Zeitpunkt des Abschlusses ratsam gewesen wäre. Prognosen insbesondere in die weitere Zukunft sind schwierig und eigentlich unseriös.

Vielmehr sollte der Kunde immer wieder die Frage formulieren: Was wäre wenn? Oder anders ausgedrückt: Welche Vor-und Nachteile kaufe ich mir mit der jeweiligen Entscheidung ein? Als Kunde haben Sie nicht nur das Recht, sondern im eigenen Interesse die Pflicht, Ihren Berater zu fordern. Nur dadurch, dass er Ihre Wünsche, Bedürfnisse, Präferenzen und finanziellen Möglichkeiten kennt und analysiert, ist er überhaupt erst in der Lage, ein passendes Angebot zu stricken.

Fordernde und Förderliche Tipps für eine gute Baufinanzierung

• Fokussieren Sie sich auf Ihre Finanzierung!

Wer eine Immobilie (erstmals) kauft und finanzieren muss oder sich um eine Anschlussfinanzierung bemüht, ist damit reichlich beschäftigt. Insbesondere die Berater in den Banken haben aber weitere Anforderungen zu erfüllen. Sie möchten nicht nur die Finanzierung abschließen, sondern müssen auch die „rundum Sorglospakete“ ihrer Verbundpartner platzieren und sich mit Ihnen über Ihre Versorgungslücke im Alter unterhalten. Wir wollen diese Ansinnen inhaltlich nicht bewerten. Zunächst einmal ist aber der Zeitpunkt unpassend. Die eigentliche Finanzierungsthematik ist komplex genug. Nebenkriegsschauplätze gehören zu diesem Zeitpunkt da nicht hin. Geben Sie Ihrem gegenüber deutlich zu verstehen, dass Sie sich damit nicht belasten wollen.

• Die Wahl des Beraters – Hausbank oder Vermittler

Pauschale Aussagen, wer besser ist, sind nicht zulässig. Wie im Sport gibt es nicht zu jung oder zu alt, sondern nur gut oder schlecht. Die Empfehlung lautet deshalb, beiden eine Chance zu geben. Je nach Komplexität und/oder anderen Kriterien schlägt das Pendel aus.

Die Hausbank wird oftmals nicht an den Bestpreis heranreichen, die ein unabhängiger Vermittler bieten kann. Sicher will jeder den besten Zins. Das wird ein Berater auch nie aus dem Auge verlieren. Dennoch liegt – häufiger als viele denken – das Augenmerk auf Machbarkeit. Das kann mit geringem Eigenkapital und/oder einer komplexen Fallstruktur zusammenhängen.

Banken und andere Anbieter verbinden einen niedrigen Zins aber oft mit Standard. Wer durch das Raster der Anbieter des Standardmengengeschäfts (jede Bank will das mit Vorliebe) fällt, zahlt meist mehr. Die Hausbank, die Sie langjährig und hoffentlich als zuverlässig kennt, kann in solchen Fällen manchmal individueller entscheiden.   

Die Wahl der richtigen Zinsbindung ist neben der eigentlichen Machbarkeitsprüfung einer Finanzierung so ziemlich die größte Herausforderung. Die Entscheidung, welches Objekt gekauft werden soll, trifft jeder nach persönlichen Präferenzen. In aller Regel weiß jeder, ob das Herz für eine Eigentumswohnung oder das freistehende Einfamilienhaus schlägt.

Bei der Entscheidung der Zinsbindungsdauer wünscht der Kunde sich Beistand seines Beraters, der aber nur in die Glaskugel schielen kann und meist seine eigene Einschätzung vertritt. Insofern steht der Kunde doch allein dar.

Fast zumindest. Der gute Berater erklärt das Für und Wider. Die Auswahl insgesamt ist gewachsen. Konnte man in den Neunzigerjahren des vergangenen Jahrhunderts zwischen einer fünf-,  zehnjährigen oder variablen Kondition wählen, sind heutzutage Zinsbindungen mit 15,20 oder vereinzelt 30 Jahren hinzugekommen.

Bei der aktuellen Zinsstruktur steigt der Zinssatz mit zunehmender Zinsbindungsdauer. Wer also den Bestpreis will, muss bei einer Zinsfestschreibungsvariante die fünfjährige Kondition wählen. Wer hingegen eine möglichst lange kalkulierbare Sicherheit sucht, guckt sich nach einer längeren Variante um. Ist das Einkommen nicht gerade üppig, wäre langfristige Sicherheit genau richtig. Die ist aber teurer und kann dazu führen, dass möglichst langfristig zwar klug, aber nicht machbar ist. Das sorgt im Einzelfall zur Ernüchterung oder Planabweichung.

Sind öffentliche Finanzhilfen möglich, deren Zinsfestschreibung häufig nach zehn Jahren endet, sind noch andere Parameter zu berücksichtigen. Hierbei verhält es sich ähnlich, wie wenn man seine Finanzierung hinsichtlich der Zinsbindungsdauer splittet. Wurde beispielsweise beim selben Institut Darlehen mit Zinsbindung zehn Jahre und zwanzig Jahre abgeschlossen, muss nach zehn Jahren verhandelt werden. Bietet die bisherige Bank einen unattraktiven Zins, kann man dann natürlich das Institut wechseln. Wenn die neue Bank denn eine Absicherung im Grundbuch im Range nach der anderen akzeptiert. Deshalb kann es sinnvoll sein, die Zinsbindungsdauer nicht zu splitten. So steht bei Ablauf stets das Gesamtpaket als Verhandlungsmasse zur Disposition.

Früher wurden Darlehen mit anfänglich ein Prozent Tilgung zurückgezahlt. Das führt dazu, dass eine Finanzierung bei einem dauerhaft unterstellten Zinssatz von einem Prozent circa 70 Jahre laufen würde. Das kann nicht gewollt sein. Deshalb sind übliche Forderungen der Banken, Baudarlehen mit 2,5 oder besser drei Prozent anfänglich zu tilgen. Dabei gilt der Grundsatz: je höher desto besser, zumindest beim selbstgenutzten Wohneigentum. Wer sich heute keine Finanzierung mit drei Prozent Tilgung leisten kann, sollte besser die Finger davonlassen. Es sei denn, es gibt verbindliche finanzielle Quellen, die sich im Laufe der Finanzierung ergeben und genau hierfür eingeplant sind.

Unser Fazit        

Die richtige Finanzierung gibt es vermutlich nur für diejenigen, die mit einer Zinsbindungsdauer ihr Darlehen zurückgezahlt haben. Aber auch das ist nicht sicher. Es ist auch unfair, von wem auch immer, zu verlangen, dass er die beste Finanzierung aus dem Hut zaubert, die dieser Bewertung auch nach vollständiger Rückzahlung standhält. Unser Ziel und unsere Aufgabe als Bundesverband Baufinanzierung e.V. ist es, unsere Mitglieder nach Abschluss eines guten qualitativen Abw ägungsprozesses zu vielen – auch sehr persönlichen – Konstellationen zu befähigen, wie und wo sie ihre Baufinanzierung abschließen. 

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