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War früher die Sparkasse beziehungsweise Volks- und Raiffeisenbank vor Ort für die Mehrheit der Bürger qua Geburt automatisch die Hausbank, hat sich insbesondere durch den vor gut 20 Jahren einsetzenden Trend zum kostenfreien Girokonto die Beziehung zwischen Bank und Kunde stark verändert.

Profitiert haben die Direktbanken. Unabhängig davon, dass Banken zunehmend die Bepreisung des Girokontos wiederentdeckt haben, ist das Verlangen von Kunden, ihrem Bankberater persönlich begegnen zu wollen, stark rückläufig. Dieser Trend verstärkt sich und gerade jüngere Kunden bevorzugen den unkomplizierten Weg, auch die Kreditgeschäfte vom heimischen Sofa aus bequem zu erledigen.

 

Kreditnehmer sollte nicht nur auf den Zinssatz achten

Baufinanzierung ist eine Vertrauensfrage und leitet sich vom lateinischen credere (Vertrauen) ab. Der Banker verleiht Geld. Er glaubt und hofft, es später zurückzubekommen. Vertrauen ist aber keine Einbahnstraße. Auch der Kunde sollte anspruchsvoll sein.

Vertrauen, Glaube, Hoffnung, Anspruch. Klingt nach psychologischem Geschwafel und nicht nach Bestpreisangebot. In Zeiten von „Geiz ist geil“ ist ein Fokus auf den Zinssatz wichtig, aber keinesfalls das alleinige Kriterium. Warum sollte nicht nur der Preis ziehen? Weil trotz aller Markttransparenz oftmals nur ein sehr statisches Finanzierungskonzept modellhaft vergleichbar ist. Und nicht zwingend ist das vermeintlich beste Angebot in der Gesamtkostenbilanz das Kreditmodell, das am besten zu Ihrer Familien- oder Berufsplanung passt.

 

Hausbank, Direktbank oder Vermittler – Wer ist besser?

Es ist nie falsch, den Preis – in diesem Fall den Zins – als einen ersten Indikator zu nehmen. Kein noch so guter Baufinanzierungsberater wird hingegen bei kritischen und halbwegs informierten Kunden zum Abschluss kommen, wenn er schlechte Konditionen aufruft. Insofern rät der Bundesverband Baufinanzierung e.V. stets dazu, sich grundsätzlich einen Überblick über Alternativangebote zu verschaffen. Aber wie soll man sich im Markt eigentlich zurechtfinden und wie kann ich sicherstellen, dass mir Entscheidendes nicht durch die Lappen geht?

Nicht das erstbeste Angebot akzeptieren

Zunächst einmal positiv ist, dass der Markt sehr viel transparenter als früher ist. Wenn Sie beispielsweise nach einem Gespräch mit Ihrer Hausbank ein erstes Angebot haben, ist das keines, auf das Sie Ihre Unterschrift setzen sollten. Es dient zunächst zur Orientierung bis weitere Gespräche geführt wurden und weitere Angebote auf dem Tisch liegen.

Nach unserer Auffassung ist das Beratungsgespräch zwingend erforderlich, es sei denn Sie sind Profi oder sehr kundiger Wiederholungstäter. Ein zusätzliches Angebot sollten Sie in jedem Fall einholen, mehr als drei nur dann, wenn Sie die Beratungsqualität nicht zufrieden gestellt hat. Ein unabhängiger Vermittler darf im Angebotsmix nicht fehlen. Wobei sich unabhängig immer darauf bezieht, dass dieser Vermittler auf einen möglichst großen Bankenmarkt zurückgreifen kann.

Am Vermittler an sich scheiden sich die Geister. Warum? Erstens erhält er für seine zu einem Kreditabschluss führende Leistung eine Provision. Das fühlt sich in Deutschland immer noch irgendwie nicht richtig, immer ein bisschen undurchsichtig und dubios an.

Zweitens gibt es viele davon und einen guten vom schlechten zu unterscheiden, fällt einem Laien nicht leicht. Drittens ist der Vermittler schließlich Konkurrent für klassische Filialbanken, insbesondere für Sparkassen und Genossenschaftsbanken, die selbst nicht mit vermitteltem Geschäft kooperieren.

Wenn aber laut Statistikportal Statista im Jahr 2018 bereits 34 Prozent der privaten Baufinanzierungen über Vermittlerportale abgeschlossen wurden, spricht das nicht gerade gegen diesen Vertriebskanal. Das ist aber längst noch kein Zeugnis für die Qualität eines Vermittlers. Nichtsdestotrotz haben Vermittler die theoretische Möglichkeit, aus mehreren Hundert Anbietern Kreditpakete zu schnüren, (insbesondere dann, wenn Sie mit Plattformen zusammenarbeiten). Ein großer Vorteil von Vermittlern ist, dass zum Teil auch die örtlichen Hausbanken wie Sparkassen und Genossenschaftsbanken ihre Produkte über diese Plattformen anbieten. Die Großbanken spielen dort ebenfalls im Konzert mit. So lässt sich zum Beispiel auch sehr gut das Angebot der Bank vor Ort, das man persönlich erhalten hat, mit der Kondition desselben Instituts auf einer der Plattformen vergleichen. 

Verteuern die Provisionen den Kredit?

Bei einem seriösen Vermittler würden wir das grundsätzlich nicht unterstellen. Wie in jeder Branche gibt es jedoch schwarze Schafe und gerade das Vermittlergeschäft bietet ausreichend Gestaltungsspielraum. Als grobe Faustformel lässt sich sagen, dass bei einer angemessenen Provision von einem Prozent der Kreditsumme für den Vermittler dieselbe Bank vor Ort vergleichbare Zinssätze für die von ihr selbst beratenen Kunden aufruft. Wer es hingegen mit dem Kundenwohl nicht ganz so genau nimmt, kann auch schon einmal 2,5 Prozent Provision durchsetzen. Das reicht bei einem Abschluss von 400.000 Euro immerhin für eine Provision von 10.000 Euro. Was das in der Praxis und für den Zinssatz bedeutet, soll nachstehend noch einmal verdeutlicht werden:

Finanzierungsbeispiel:

  • Kreditsumme 400.000 Euro 
  • gebundener Sollzins für zehn Jahre 1,0 %
  • 2,0 % anfängliche Tilgung 
  • 1,0 % Provision der Darlehenssumme   

Der Kunde zahlt im vorgenannten Beispiel circa 36.000 Euro an Darlehenszinsen während der zehnjährigen Zinsbindungsdauer. Erhöht der Vermittler die Provision auf 2,5 Prozent, so wirkt sich das unmittelbar auf den Zinssatz aus. Bei einer Darlehenssumme von 400.000 Euro erhöht sich die Provision um 6000 Euro. Muss die Bank nun 6000 Euro mehr an Provision ausgeben, holt sie sich das über den Zinssatz wieder. Der Sollzins steigt auf circa 1,17 Prozent.

Steigt bei dem oben genannten Beispiel die Zinsbindung von zehn auf zwanzig Jahre und der Sollzins auf 1,6 Prozent, wirkt sich die Erhöhung der Provision „nur“ noch um 0,1 Prozent im Zinssatz aus. Wirtschaftet der Vermittler auch hier gleichermaßen in die eigene Tasche, steigt der Zinssatz von 1,6 Prozent auf 1,7 Prozent. Angesichts von ohnehin vorhandenen Unterschieden von 0,3 bis 0,5 Prozent von Bank zu Bank gehen solche Differenzen leicht als Schwankungen der Marktteilnehmer unter. Je länger die Zinsbindung, desto weniger sichtbar ist die Gier.

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Der Bundesverband Baufinanzierung rät: Baufinanzierungen ohne Vermittler funktionieren. Ein ausgewogenes Ergebnis kann aber nur erzielt werden, wenn möglichst viele Bankangebote optional möglich sind. Die Baufinanzierungsplattformen gehen ähnlich vor und haben oftmals auch dieselben Institute und damit Preise im Angebot. Deshalb reicht in der Regel ein Angebot der Hausbank – wenn vorhanden – und ein Vermittlerangebot.

Der Vorteil eines Vermittlerangebots ist die Vergleichbarkeit, da nur dort auf der Plattform dieselben Parameter zum Objekt und zu den Einkommensverhältnissen eingestellt werden. Wenn alle auf denselben Pool zugreifen, ist die Beratungsqualität entscheidend.

  • Werden Sie nach Ihren Zielen, Wünschen, Möglichkeiten und Prämissen gefragt?
  • Werden öffentliche Mittel aktiv angesprochen?
  • Spricht man nach einer strukturierten Analyse über alternative Laufzeiten?
  • Wie gehaltvoll und kompetent und welchen Mehrwert für Sie bietet Ihr Gegenüber?
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