#Immobilien #bauen #Aachen – So sparen Familien beim Immobilienkauf jetzt ordentlich Geld

Nach dem kräftigen Anstieg der Bauzinsen seit dem vergangenen Jahr scheint für viele Menschen der Traum vom eigenen Heim in weite Ferne gerückt. Auf rund 3,8 Prozent beläuft sich aktuell der Zins im Schnitt für ein Immobilienkredit mit einer Zinsbindung von 10 Jahren. Bei 15 Jahren sind es rund 3,9 Prozent.

Zwar sind die Bauzinsen seit dem Frühjahr wieder etwas zurückgegangen, doch ein Finanzierungsparadies mit Zinssätzen unter einem Prozent werden wir allerdings nicht mehr erleben, zumindest nicht in den nächsten drei bis fünf Jahren. Die Mehrheit der Experten geht eher davon aus, dass sich die Konditionen auf dem aktuellen Niveau einpendeln oder gar noch zulegen werden. Das sind keine guten Nachrichten für angehende Bauherren und Wohnungskäufer.

Aber ist der Traum von den eigenen vier Wänden aufgrund des Zinsschubs wirklich ausgeträumt? Das wäre eine voreilige Schlussfolgerung. Es gibt einige Möglichkeiten, den eigenen Geldbeutel zu entlasten. Mit den zahlreichen Bauförderprogrammen der staatlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) lassen sich mitunter bis zu Zehntausende Euro an Zinsen sparen. Allerdings hat sich nach Inkrafttreten der „Bundesförderung für effiziente Gebäude“ (BEG) im Juli 2021 der Förderschwerpunkt auf das Thema „Energieeffizienz“ verlagert. Seither gilt in die Faustformel: Je weniger Energie eine Immobilie verbraucht, umso höher die Vergünstigungen.

Zinskracher für Familien!

Mit ausgesprochen günstigen Konditionen wartet ein neues KfW-Programm (Kredit 300) für Familien mit geringem oder mittlerem Einkommen auf, die ein selbstgenutztes klimafreundliches Wohngebäude oder eine entsprechende Eigentumswohnung neu bauen oder kaufen wollen. Zum Start beträgt der effektive Jahreszins 0,01 Prozent für Kreditlaufzeiten von 4 bis 10 Jahren. Bei 11 bis 25 Jahren sind es 0,80 Prozent und bei 26 bis 35 Jahren 1,00 Prozent. Dabei gilt jeweils eine 10-jährige Zinsbindung. Das zinsvergünstigte Kreditvolumen beläuft sich auf maximal 140.000 bzw. 240.000 Euro. Antragsberechtigt sind Privatpersonen, die selbst in der geförderten Immobilie wohnen und bei denen mindestens ein Kind im Alter von bis zu 18 Jahren im Haushalt lebt.

Eine weitere Voraussetzung, um in das Familien-Förderprogramm der KfW aufgenommen zu werden, ist, dass die Familie bei Antragstellung über kein sonstiges Wohneigentum verfügt und das inzwischen abgelaufene Förderprogramm „Baukindergeld“ („KfW-Zuschussprogramm 424“) nicht in Anspruch genommen wurde. Bei der zu finanzierenden Immobilie muss es sich zudem um ein klimafreundliches Wohngebäude handeln. Dazu ist unter anderem die Erreichung des Effizienzhaus-Standards 40 erforderlich und die Wärmeerzeugung darf nicht mit Öl, Gas oder Biomasse erfolgen. Über den gesamten Lebenszyklus sind zudem definierte Grenzwerte hinsichtlich der Emission von Treibhausgasen einzuhalten.

Der Familienkredit der KfW wartet zwar mit erstklassigen Konditionen auf, ein Kritikpunkt ist allerdings die niedrige Obergrenze beim zu versteuernden Nettoeinkommen. Denn um in den Genuss der Förderung zu kommen, darf das zu versteuernde jährliche Haushaltseinkommen bei einem Kind 60.000 Euro nicht überschreiten. Dieser Betrag erhöht zwar für jedes weitere minderjährige Kind um 10.000 Euro. Bei einer Familie mit drei Kindern wären es also 80.000 Euro. Dennoch dürften viele bauwillige Haushalte knapp über den Einkommensgrenzen liegen und damit vom Programm ausgeschlossen sein. Eine großzügigere Einkommensauslegung wäre daher wünschenswert gewesen.

Förderung für Privatpersonen und Kapitalanleger

Für alle, die ebenfalls ein klimafreundliches Wohngebäude bauen oder erwerben wollen (Ersterwerb), aber nicht unter die Fördergruppe des Programms „Wohneigentum für Familien (Kredit 300) fallen, bietet die KfW ebenfalls zinsverbilligte Kredite an. Die Konditionen sind zwar nicht ganz so spektakulär günstig wie beim Familienprogramm, warten aber gleichfalls mit sehr attraktiven Zinsen auf.

Bei privater Selbstnutzung (Kredit 297) liegt der Sollzins beispielsweise bei einer Kreditlaufzeit von 4 bis 10 Jahren und einer Zinsbindung von 10 Jahren bei 0,81 Prozent. Bei einer Laufzeit von 11 bis 25 Jahren sind es 1,78 Prozent und bei einer Laufzeit von 26 bis 35 Jahren 1,93 Prozent. Die Kredithöhe hängt vom Grad der Energieeffizienz ab, wobei sich das maximale Kreditvolumen bei Klimafreundlichen Wohngebäuden auf 100.000 Euro und bei Klimafreundlichen Wohngebäuden mit QNG auf 150.000 Euro beläuft. Ein ähnliches Programm gibt es von der KfW auch für Personen, die das Wohngebäude nicht selbst nutzen, wie etwa Vermieter, Kapitalanleger oder Unternehmer (Kredit 298). Laufzeiten und Konditionen entsprechen dem des Selbstnutzer-Kredits.

Sanierer können doppelt profitieren

Für alle die ihr Haus oder Wohnung energieeffizient sanieren möchten, hält die KfW mit dem Kreditprogramm 241(Wohngebäude – Kredit) ein in doppelter Hinsicht lukratives Angebot bereit. Zum einem aufgrund der sehr günstigen Sollzinsen. Sie starten 0,33 Prozent bei einer Laufzeit von 4 bis 10 Jahren und einer 10-jährigen Zinsbindung und reichen bis 1,61 bei einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren. Zum anderen – und das ist der besondere Clou – gibt es auf diese Kredite von der KfW einen Tilgungszuschuss. Damit lässt sich beträchtlich Geld sparen, denn der Tilgungszuschuss reduziert das Darlehen und verkürzt die Laufzeit. Es muss also nicht der gesamte Betrag zurückgezahlt werden.

Dabei gilt, je besser die Effizienzhaus-Stufe der Immobilie nach Sanierung, umso höher der Tilgungszuschuss. Dazu ein Beispiel: Bei einem Effizienzhaus 40 beläuft sich der Tilgungszuschuss auf 20 Prozent bei einem maximalen Kreditbetrag von 120.000 Euro je Wohneinheit. Das macht eine Ersparnis von stattlichen 24.000 Euro. Dazu bietet die KfW noch eine Reihe von Extra-Tilgungszuschüssen an, wenn bestimmte Kriterien erfüllt sind. Gefördert werden generell alle energetischen Maßnahmen, die zu einer Effizienzhaus-Stufe 85 oder besser führen. Dazu gehören auch Baunebenkosten und Wiederherstellungskosten.

Voraussetzung ist, dass der Bauantrag des Wohngebäudes zum Zeitpunkt des Antrags mindesten fünf Jahre zurückliegt. Auch alle, die eine frisch energetisch sanierte Immobilie erwerben, fallen ebenfalls in den Förderkreis, vorausgesetzt die Kosten sind gesondert im Kaufvertrag ausgewiesen.

Auf Programme der Bundesländer achten

Die drei obigen Beispiele zeigen, dass sich über KfW-Kredite in erheblichen Umfang Zinskosten sparen lassen. Darüber hinaus haben auch einige Bundesländer attraktive Programme zur Förderung von Wohneigentum aufgelegt. Dazu zählt beispielsweise das „Hessen-Darlehen“ der Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen mit einem auf 20 Jahre festgeschriebenen Sollzinssatz von günstigen 0,60 Prozent pro Jahr auf eine maximale Darlehenssumme von 200.000 Euro.

Familien (mit mindestens einem Kind), die in Baden-Württemberg ein Eigenheim kaufen oder bauen wollen, können wiederum über das Z15-Darlehen der L-Bank (Staatsbank für Baden-Württemberg) eine Förderung beantragen. Der auf 15 Jahre festgeschriebene Sollzins beläuft sich hier auf 1,00 Prozent pro Jahr. Auch der Freistaat Bayern bietet im Rahmen des Bayerischen Wohnungsbauprogramms zinsvergünstigte Immobilienkredite an – im günstigsten Fall ab einem Sollzinssatz von 0,50 Prozent pro Jahr.

Tipp: Professionell beraten lassen

Solche regionalen Förderungen können unter Umständen als Ergänzung zu KfW-Krediten in Betracht kommen. Am besten ist es, sich an einem versierten Immobilienfinanzierungsberater zu wenden. Dieser kennt nicht nur alle relevanten Programme, sondern prüft auch, ob die Voraussetzungen für einen Förderkredit vorliegen und ob sich verschiedene Angebote kombinieren lassen. Zudem übernimmt der Immobilienfinanzierungsberater auch die Beantragung – in der Regel ohne Zusatzkosten.