- Im angehängten Video erfahren Sie, was eigentlich ein gutes Gehalt in Deutschland ist.
Für 100 Quadratmeter in der teuersten Stadt Deutschlands – München – zahlen Sie mittlerweile 973.000 Euro. Darin sind Nebenkosten und Zinszahlungen für die Immobilienkredit noch nicht einmal enthalten. Und dabei reden wir noch vom Durchschnitt. Für Wohnungen in zentraler Lage oder nahe der Isar liegen die Preise noch weit höher.
Um sich solch einen Luxus leisten zu können, müssen Sie schon sehr viel Geld verdienen. Ein Rechenbeispiel: Bei einem Haus mit einem Kaufpreis von einer Million Euro fallen rund 125.000 Euro an Nebenkosten an. Das enthält zum Beispiel die Grunderwerbssteuer, die im bundesweiten Durchschnitt bei 5,6 Prozent liegt, außerdem Kosten für den Makler, den Notar und den Grundbucheintrag. Die genauen Höhen unterscheiden sich je nach Bundesland, im Schnitt können Sie aber mit einem Achtel oder 12,5 Prozent Aufpreis rechnen.
Die Gesamtkosten liegen damit also schon bei 1,125 Millionen Euro. Der durchschnittliche deutsche Hauskäufer finanziert die mit 20 Prozent Eigenkapital. 225.000 Euro müssten Sie daher vorab mitbringen, bevor die erste Monatsrate fließt. Die restlichen 900.000 Euro können Sie über einen Kredit finanzieren. Für diesen gilt in Deutschland aktuell ein durchschnittlicher Zinssatz von 4,0 Prozent. Das lässt wenig Spielraum für Tilgung, aber trotzdem zahlen die Deutschen noch eine Anfangstilgung von durchschnittlich 2,15 Prozent. In unserem Rechenbeispiel ergibt das eine Monatsrate von 4613 Euro, die Sie aufbringen müssten. Der Kredit wäre damit in knapp 25 Jahren abbezahlt.
Experten raten, dass Sie nicht mehr als ein Drittel Ihres Nettoeinkommens für die Monatsrate aufwenden sollten. Um dieser Faustregel gerecht zu werden, müssten Sie netto also mindestens 13.851 Euro im Monat verdienen. Daraus den Bruttobetrag zu berechnen, ist kompliziert, weil es hier viele Unterschiede gibt, je nachdem, in welcher Steuerklasse Sie sind, ob Sie Kinder haben oder noch der Kirche angehören und welchen Zusatzbeitrag Ihre Krankenkasse verlangt. Als Beispiel haben wir einmal einen Single aus Nordrhein-Westfalen in Steuerklasse I ohne Kinder, aber mit Kirchenzugehörigkeit genommen – dieser braucht für 13.851 Euro netto 25.183 Euro brutto.
So viel Lohn brauchen Sie für günstigere Häuser
Das ist ein Einkommen, welches nur ein Bruchteil der deutschen Haushalte erreicht. Das ist nicht verwunderlich. Wohnungen und Häuser für eine Million Euro liegen im Bundesdurchschnitt auch im Spitzenbereich. Es ergibt also Sinn, wenn sich das auch nur Spitzenverdiener leisten können.
Allerdings: Auch bei günstigeren Immobilien sieht es nicht besser aus. In den sieben größten Städten des Landes, neben München noch Berlin, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf und Köln, zahlen Sie für 100 Quadratmeter im Schnitt 642.000 Euro ohne Nebenkosten. Doch selbst dafür sind – siehe Tabelle – Bruttoeinkommen von mehr als 14.000 Euro im Monat notwendig. Für Großstädte außerhalb der Top Sieben liegt der Durchschnittspreis für 100 Quadratmeter bei 333.000 Euro. Wer sich hier an die Faustregel halten will, muss mindestens 7.500 Euro brutto pro Monat verdienen.
Das verdeutlicht die Krux des Immobilienmarktes im Moment. Durch die vielen Leitzinserhöhungen der Europäischen Zentralbank sind auch Zinsen für Immobilienkredite stark angestiegen. Selbst kleine Erhöhungen haben wir über die Laufzeit von 25 Jahren große Auswirkungen. Das gilt zum einen, weil sich dadurch die gesamten Zinszahlungen erhöhen, zum anderen aber auch, weil Sie dadurch weniger Geld für die Tilgung übrighaben. Würden sich die Zinsen halbieren, sänke etwa die Monatsrate um rund ein Drittel. Für ein Haus mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro würde dann ein Bruttoeinkommen von 4566 Euro statt wie aktuell 7349 Euro reichen.
Was Sie tun können
Solange die Zinsen aber so hoch bleiben, haben Hauskäufer das Nachsehen. Glücklicherweise sinken dieses Jahr vielerorts bereits die Immobilienpreise. Verkäufer müssen das tun, damit Menschen angesichts der hohen Finanzierungskosten überhaupt noch zuschlagen. Wessen Traumhaus trotzdem noch zu teuer ist, der muss andere Lösungen finden.
Eine könnte darin bestehen, einfach eine kleinere und damit günstigere Immobilie zu kaufen. Wie weit Sie mit Ihren Ansprüchen dabei heruntergehen können, ist Geschmackssache. Eine weitere Möglichkeit wäre, mehr Eigenkapital einzubringen und so die Kreditkosten zu senken. Wer viel gespart hat, für den kann das eine Möglichkeit sein. Eine andere wären Schenkungen oder günstigere Privatkredite von Freunden und Verwandten.
Letztendlich können Sie auch mehr als die empfohlenen 33 Prozent Ihres Nettoeinkommens für die Monatsrate ausgeben. Dabei ist aber Vorsicht angesagt. Am besten ist es hier, wenn Sie einige Monate genau Ihre Einnahmen und Ausgaben dokumentieren. Erstens lässt sich hier oft Optimierungspotenzial finden, etwa zu teure Strom- oder Handytarife, sowie unnötige Versicherungen und Abonnements. Zweitens sehen Sie so, wie viel Geld Ihnen am Monatsende im Schnitt übrigbleibt. Davon sollten Sie einen Teil für schlechte Zeiten zurücklegen. Der andere Teil ergibt zusammen mit Ihrer aktuellen Monatskaltmiete die maximale Monatsrate, die Sie sich leisten können. Wer sonst sparsam lebt, kann also auch mehr als ein Drittel ausgeben.
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