Wer sich ein Haus in Deutschland kaufen will, braucht kein hohes Einkommen – es muss dann halt nur ein kleines Haus in einer günstigen Gegend sein. Wir haben für 13 verschiedene Gehaltsstufen ausgerechnet, wie hoch Ihr maximales Budget unter den aktuellen Bedingungen ist. Der geringste Betrag, mit dem wir dabei rechnen, ist ein Bruttoeinkommen von 2000 Euro im Monat. Das entspricht rund 270 Euro mehr, als ein Mindestlohnempfänger mit einem Vollzeitjob zur Verfügung hat.
Auch damit können Sie eine Immobilie finanzieren. Experten empfehlen, dass Sie maximal ein Drittel Ihres Nettogehaltes für eine Monatsrate beim Hauskauf ausgeben sollten. Das wären in diesem Fall maximal 481 Euro. Ausgehend vom aktuellen Zinsniveau von durchschnittlich 4 Prozent und einer durchschnittlichen Anfangstilgung von 2,15 Prozent ergäbe das eine maximal mögliche Kreditsumme von knapp 94.000 Euro (siehe Tabelle). Die würden rund 80 Prozent der Gesamtkosten des Hauskaufs ausmachen, denn 20 Prozent Eigenkapital sollten Sie für die Finanzierung mitbringen. Anderenfalls steigen die Zinssätze, die Sie für den Kredit bezahlen müssen.
Selbst Spitzenverdiener kommen nicht weit
Das Eigenkapital betrüge in diesem Falle rund 23.500 Euro, so dass Sie insgesamt etwa 117.500 Euro für die Immobilie ausgeben könnten. Abzüglich der Nebenkosten wie Notar, Grundbucheintrag, Makler und Grunderwerbssteuer ergäbe das einen maximalen Kaufpreis von 104.000 Euro. Mit diesem Budget ist Ihre Auswahl in Deutschland deutlich eingeschränkt, es ist aber nicht unmöglich, für diesen Preis Wohnungen zu finden. Am Ende kommt es auch immer darauf an, was Sie genau suchen.
Mit höherem Einkommen steigen Ihre Möglichkeiten. Bei 2500 Euro brutto sind schon 124.000 Euro maximaler Kaufpreis realisierbar, bei 3000 Euro brutto sind es 144.000 Euro. Das steigert sich bei einem Monatsbruttogehalt von 8000 Euro auf einen maximalen Kaufpreis von 325.000 Euro.
Diese Summe zeigt aber auch die Krux des aktuellen Immobilienmarktes. Wer in seinem Haushalt, also etwa zusammen mit einem Partner, 8000 Euro brutto im Monat verdient, gehört laut IW Köln zu den obersten ein bis drei Prozent der Einkommenspyramide. 325.000 Euro sind aber nur in etwa der Durchschnittspreis für eine 100-Quadratmeter-Wohnung in Deutschland. In den meisten Großstädten, allen voran den Top Sieben Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf kommen Sie damit nicht weit.
Mit welchen Tricks Sie mehr finanzieren können
Um in diesen Städten eine Wohnung zu kaufen oder in kleineren Städten eine größere und damit teurere Wohnung zu finanzieren, müssten Sie sich finanziell also strecken. Die einfachste Möglichkeit dafür wäre, die Faustregel, nach der Sie nur ein Drittel Ihres Monatsgehalts in die Finanzierung stecken sollten, auszuhebeln. Tatsächlich ist diese Regel zwar ein Leitfaden, aber keinesfalls in Stein gemeißelt. Idealerweise sollten Sie über einen Zeitraum von einigen Monaten Ihre Einnahmen und Ausgaben genau protokollieren und ermitteln, wie viel Geld Ihnen tatsächlich am Monatsende überbleibt. Einen Teil davon sollten Sie in einen Notgroschen stecken, damit Sie unerwartete Ausgaben wie eine neue Waschmaschine finanzieren können. Der Rest könnte aber zusammen mit Ihrer jetzigen Kaltmiete in eine Monatsrate fließen. Wer sparsam lebt, kann also durchaus mehr als 33 Prozent seines Nettogehalts dafür ausgeben.
Fortgeschrittene können sogar noch einen Schritt weitergehen und künftige Kostenersparnisse einberechnen. Ziehen Sie etwa von einer schlecht isolierten Mietwohnung in einen gut isolierten Neubau, sinken die Heizkosten. Ziehen Sie vom Land, wo Sie auf Ihr Auto angewiesen sind, in eine Stadt, in der Sie günstiger mit Bus und Bahn fahren können, sinken Ihre laufenden monatlichen Ausgaben und erhöhen damit den finanziellen Spielraum für Immobilienkredite. Zudem könnte Ihre Buchführung weitere Sparpotenziale aufzeigen, etwa zu teure Tarife für Strom oder das Handy und Abonnements, die Sie nicht mehr nutzen.
Eine zweite Möglichkeit ist, mehr Eigenkapital einzubringen, denn dann sind Banken meistens großzügiger, was die Zinsen für einen Immobilienkredit angeht – schließlich sinkt damit auch das Risiko für die Bank. Wer kann, sollte also diesen Weg gehen. Schenkungen von Verwandten, zum Beispiel als Vorgriff auf Ihr Erbe, könnten dafür eine Möglichkeit sein, aber auch günstigere private Kredite.
Schlussendlich haben wir hier zudem mit Durchschnittswerten gerechnet, etwa, was die Grunderwerbssteuer und Maklerkosten angeht. Die können in einigen Gegenden Deutschlands günstiger ausfallen. Vielleicht brauchen Sie für Ihr Eigenheim auch keinen Makler. Zudem sind die 2,15 Prozent anfängliche Tilgungsrate nur der aktuelle Durchschnittswert bei Immobilienkrediten in Deutschland. Sie können auch mit geringeren Raten beginnen, womit dann auch die Monatsrate sinkt. Allerdings brauchen Sie dann länger, um die gesamte Immobilie abzubezahlen. In unserem Beispiel wäre das sonst nach rund 25 Jahren erledigt.
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