Immobilienkäufer zahlten bis ins vergangene Jahr häufig deutlich weniger pro Quadratmeter Wohnfläche als Mieter. Der Zinsanstieg hat diesen Vorsprung zusammengeschmolzen. Inzwischen leben Mieter in vielen Gegenden günstiger. Zu diesem Schluss kommt das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in einer Analyse für die Immobilienfirma Accentro.
Die Studie vergleicht den Immobilienkauf mit Mieten auf Basis von Neuverträgen. Demnach lebten Selbstnutzer im Jahr 2022 in 328 der 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte günstiger als Mieter, darunter in vier der sieben Metropolen. Sie bezahlten im Schnitt 10,04 Euro pro Quadratmeter gegenüber Neuvertragsmieten für vergleichbare Wohnungen von 10,90 Euro je Quadratmeter. Das entspricht einem Kostenvorteil von durchschnittlich acht Prozent.
2022: Unterschied schmilzt, aber Kauf auch im Speckgürtel günstiger
Die höchsten Kostenvorteile lagen laut IW-Immobilienexperten Michael Voigtländer im Umland von Metropolen und Großstädten sowie im ländlichen Raum. Gerade um Berlin wiesen mehrere Kreise im Jahr 2022 Kostenvorteile für Selbstnutzer von mehr als 20 Prozent auf.
Die Studie zeigt auch, wie stark sich der Zinsanstieg im vergangenen Jahr auswirkt: Im Report für 2021 hatte der Kostenvorteil von Käufern gegenüber Neuvertragsmieten noch bei rund 60 Prozent gelegen; Eigentümer waren damals in allen Regionen im Vorteil. 2022 zahlten Selbstnutzer mehr als das Doppelte des Vorjahrs. Die Kosten für Mieter stiegen nur um knapp sechs Prozent.
2023 kippt das Verhältnis zugunsten der Mieter, Kauf lohnt nur noch auf dem Land
2023 kippt das Verhältnis zugunsten der Mieter: Die Studie rechnet mit einem Zins von 2,65 Prozent, dem Jahresschnitt für Kredite mit zehn Jahren Zinsbindung im Jahr 2022.
Derzeit liegen die Zinsen deutlich höher. So hat das IW die Regionen für das erste Halbjahr auch mit einem aktuellem Zins von im Schnitt 3,7 Prozent durchgerechnet: Käufer zahlen mehr für Hypotheken, Mieter erhalten höhere Renditen fNun verändert sich das Bild zu Gunsten von Mietern: Die Selbstnutzerkosten übersteigen in drei Vierteln (300 von 401 Kreisen) die Neuvertragsmieten. Günstiger sei Kaufen weiter in günstigen ländlichen Regionen, hieß es. Gemessen an der jüngsten Zinserhöhung der EZB dürfte der Unterschied noch stärker zugunsten der Mieter ausfallen.
Die Analyse berücksichtigt mehrere Faktoren. Auf Käufer entfielen Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notar, Kreditzinsen sowie entgangene Zinsen – denn Käufer hätten das Geld für eine Immobilie alternativ anlegen können. Hier wurde die Rendite erstklassiger Unternehmensanleihen zugrunde gelegt. Auch Kosten für Instandhaltungen und Wertverzehr wurden berücksichtigt sowie Wertsteigerungen von maximal drei Prozent pro Jahr, was konservativ gerechnet ist. Dem gegenüber standen Nettokaltmieten in Neuverträgen.
Käufervorteile steigen wohl ab 2024 wieder
Die Autoren erwarten, dass die Inflation in der zweiten Jahreshälfte weiter sinkt, was eine Leitzinssenkung der Europäischen Zentralbank und wieder fallende Bauzinsen wahrscheinlich mache. Mit einer Zinssenkung dürfte die Attraktivität von selbst genutztem Wohneigentum „einen Schub bekommen“, sagte Accentro-Chef Lars Schriewer. Käufer müssten aber auf wirtschaftliche und soziodemografische Entwicklungen achten. „Automatische Preissteigerungen sind nicht mehr garantiert.„
Die Autoren rechneten drei Szenarien durch. Die Szenarien „zügige Erholung„ und „mittlere Erholung“ gehen von ersten Zinssenkungen Ende 2023 bzw. im ersten Quartal 2024 aus. Damit würden die Kosten für Selbstnutzer deutlich sinken. Im Szenario “Stagnation“ blieben trotz sinkender Inflation die Zinsen gleich. Hier würden steigende Mieten erst nach 2024 zu wachsenden Kostenvorteilen für Eigentümer führen.
Kaufen oder Mieten? Keine reine Preisfrage
Selbst genutztes Wohneigentum gilt als gute Altersvorsorge. Die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen hängt aber von den jeweiligen Lebensumständen ab, etwa ob häufige berufliche Umzüge nötig sind. Und während manche Menschen unabhängig von einem Vermieter leben wollen, verweisen andere auf den Vorteil, keine Schulden zu haben und nicht für teure Reparaturen aufkommen zu müssen.
Die Autoren betonen, dass es sich um Modellrechnungen handelt. Starke Wertsteigerungen wie im Immobilienboom der vergangenen Jahre haben Eigentümer stärker begünstigt als in der Studie dargestellt. Auf der anderen Seite schneiden Mieter mit günstigen Altverträgen gut ab.
Die Stiftung Warentest meint, dass die Antwort auf die Frage “Kaufen oder mieten?“ von vielen Annahmen abhänge, etwa von der Einschätzung über die künftige Entwicklung von Mieten und Immobilienwerten. Mitunter könne schon ein halbes Prozent mehr oder weniger den Ausschlag in dem Vergleich geben. “Gewissheit gibt es nicht.“ Die Experten empfehlen, in einem Beispielrechner mehrere Szenarien mit Annahmen besonders über die Miet- und Wertentwicklung durchzuspielen.
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