#Immobilien #kaufen #Aachen – Wohnung kaufen: Hier können sich selbst Spitzenverdiener keine mehr leisten

Der durchschnittliche deutsche Single lebt auf 68 Quadratmetern. Meist mietet er diese, denn sie zu kaufen wäre gerade in Großstädten sehr teuer. Um 6,7 Prozent sind die Quadratmeterpreise laut Postbank Wohnatlas 2023 allein im vergangenen Jahr gestiegen. Für Durchschnittsverdiener wird es damit schon schwer, sich noch Wohneigentum anzuschaffen. Wer sich bei der Finanzierung nicht ruinieren will, findet nur noch in 93 der 400 deutschen Städte und Landkreise eine durchschnittliche, bezahlbare Wohnung.

Anders sieht es aus, wenn Sie deutlich mehr als der Durchschnittsdeutsche verdienen. Doch selbst mit einem Spitzeneinkommen, das Sie unter die obersten zehn Prozent der Deutschen bringt, ist die Auswahl nicht frei. Gleich in 83 Regionen sind die Preise mittlerweile zu hoch – selbst für Spitzenverdiener.

Wohnungskauf: Monatsraten übersteigen jede solide Finanzplanung

Als Spitzenverdiener zählt in unserem Rechenbeispiel, wer exakt so viel verdient, dass zehn Prozent der Deutschen höhere Einkommen haben. Laut einer Statistik des IW Köln waren dazu im vergangenen Jahr mindestens 3855 Euro netto pro Monat notwendig. Wir gehen davon aus, dass Sie davon nicht mehr als 30 Prozent für die Finanzierung eines Immobilienkredites aufwenden. Das ist eine Grenze, die die meisten Experten empfehlen. Die maximale Monatsrate dürfte also 1156,50 Euro betragen.

Wir gehen weiterhin davon aus, dass Sie für diese Summe eine durchschnittliche Eigentumswohnung mit 68 Quadratmetern Wohnfläche kaufen möchten. Als Eigenkapital bringen Sie dafür die 25 Prozent des Kaufpreises mit, die der durchschnittliche deutsche Immobilienkäufer auf den Tisch legt. Der Rest wird – inklusive Nebenkosten wie Notar, Makler, Grundbucheintrag und Grunderwerbssteuer – per Kredit finanziert. Für den gilt in unserem Beispiel der laut dem Baufinanzierer Interhyp aktuell durchschnittliche Zinssatz von 3,75 Prozent pro Jahr. Außerdem gehen wir von einer Anfangstilgung von 2,4 Prozent der Kreditsumme aus – ebenfalls Durchschnitt in Deutschland.

Wo sich Spitzenverdiener locker eine Wohnung kaufen können

Mit all diesen Vorgaben könnten Sie sich immerhin in 317 deutschen Städten und Landkreisen eine Wohnung leisten. Am einfachsten geht das dort, wo die Preise sowieso sehr niedrig sind. Das gilt zum Beispiel für den Vogtlandkreis in Sachsen, wo 68 Quadratmeter inklusive Nebenkosten derzeit durchschnittlich nur 73.273 Euro kosten. Dafür reicht eine Monatsrate von 281,64 Euro. Am zweitgünstigsten ist der Landkreis Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt, wo die gleiche Wohnfläche für 73.913 Euro oder 284,10 Euro im Monat zu haben ist. Aber auch viele Großstädte sind finanzierbar, darunter etwa Kiel (1106 Euro Monatsrate), Braunschweig (917 Euro), Bremen (898 Euro), Bielefeld (826 Euro), Dortmund (774 Euro), Kassel (838 Euro), Trier (1045 Euro), Dresden (982 Euro), Leipzig (959 Euro) und Erfurt (913 Euro).

Die meisten der 317 bezahlbaren Regionen finden sich aber auf dem Land. 246 sind es genauer gesagt. Die teuersten unter ihnen, die sich Spitzenverdiener noch leisten können, sind das Unterallgäu (1154 Euro Monatsrate) und Erlangen-Höchstadt (1146 Euro), beide in Bayern sowie der Landkreis Stormarn in Schleswig-Holstein (1130 Euro).

Wo sich Spitzenverdiener keine Wohnung leisten können

Auf der anderen Seite bedeutet das, dass 83 Regionen in Deutschland zu teuer für Spitzenverdiener sind. Ganz vorne steht dabei München, wo 68 Quadratmeter mittlerweile im Durchschnitt 733.750 Euro kosten. Das ergäbe unter den obenstehenden Kriterien eine Monatsrate von 2820,35 Euro, was bei Spitzenverdienern 73 Prozent ihres Einkommens ausmachen würde.

Die Region um die bayrische Landeshauptstadt beherbergt auch die meisten weiteren roten Regionen. Von den Alpen bis nach Regensburg gibt es kaum bezahlbare Städte oder Landkreise. Zu den wenigen Ausnahmen gehören Kaufbeuren, Straubing und Passau. Auch im südlichen Baden-Württemberg zieht sich die Linie weiter durch den Bodenseekreis und den Landkreis Konstanz bis nach Freiburg im Breisgau mit seinen umliegenden Landkreisen.

Auch Berlin, Stuttgart und Frankfurt sind nebst Umland zu teuer, dazu die weiteren Top-Städte wie Hamburg, Köln, Düsseldorf, Nürnberg, Bonn und selbst mittelgroße Studentenstädte wie Münster. Eine weitere rote Fläche bilden viele der Landkreise an der Nord- und Ostsee. Hier ist allerdings Vorsicht bei der Interpretation der Daten geboten. Weil mit Durchschnitten pro Region gerechnet wird, ziehen hier die teuren Immobilien auf Inseln wie Sylt und Rügen die Preise für gesamte Landkreise nach oben, wenngleich die Wohnungen auf der Festlandseite meist deutlich günstiger sind.

Spitzenverdiener können sich deutlich weniger leisten als vor einem Jahr

Die Zahl der für einen Spitzenverdiener nicht mehr finanzierbaren Landkreise ist seit derselben Auswertung im Vorjahr von 10 auf 83 stark angestiegen. Das hat zwei Gründe: Erstens sind nicht nur die Kaufpreise, sondern auch die Kreditzinsen deutlich angestiegen. Vor einem Jahr hatten wir – bei geringeren Kaufpreisen – noch mit einer Annuität von 4,5 Prozent rechnen können. Heute kommen durch Zinsen und Tilgung durchschnittlich 6,15 Prozent der Kreditsumme als jährliche Kosten auf den Wohnungskäufer zu. Das erhöht die Belastung enorm.

Zweitens ist es nach den Daten des IW Köln deutlich einfacher geworden, zu den obersten zehn Prozent der Deutschen nach Einkommen zu gehören. Waren vor einem Jahr dafür noch 4274 Euro netto notwendig, reichen diesmal schon 3855 Euro. Das verringert die maximale Monatsrate, da sich diese wie gesagt bei 30 Prozent des Nettoeinkommens bewegt.

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