#Immobilien #kaufen #Aachen – Heizungstausch-Pflicht drückt Preise unsanierter Häuser

Die Preise unsanierter Immobilien sind infolge der Heizungspläne der Bundesregierung um bis zu 30 Prozent gefallen. Dies geht aus einer Analyse des Frankfurter Maklers Von Poll hervor. Die Aussicht auf aufwendige Sanierungen und Heizungserneuerungen vertreibe Interessenten, nicht zuletzt wegen teurer Handwerker und Problemen bei Lieferketten. Andere Immobilienexperten berichten von ähnlichen Preisrückgängen.

Besonders betroffen seien sanierungsbedürftige Häuser mit großen Grundstücken in sogenannten B- und C-Lagen, also Städte und Großstädte wie Leipzig, Dortmund und Kiel. In international bedeutenden Metropolen wie München oder Berlin bleiben die Preise eher stabil oder steigen.

Steigendes Angebot, sinkende Nachfrage, bessere Verhandlungsposition

Der deutliche Preisrückgang entsteht durch drei Einflüsse:

1. Nachfrage am Immobilienmarkt sinkt: Im ersten Quartal 2023 verbilligten sich Wohnungen und Häuser im Schnitt um 2,1 Prozent gemessen am Vorjahreszeitraum, zeigt der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp). Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt erwartet, dass sich dieser Trend fortsetzt. „Verkäufer und Käufer sind weiterhin auf der Suche nach einem neuen Preisgleichgewicht.“
2. Angebot wächst: Die Zahl der über die Sparkassen angebotenen Objekte habe sich in Bayern verdoppelt, sagt Paul Fraunholz, Geschäftsführer der Sparkassen-Immobilienvermittlung. Einige Verkäufer hätten noch unrealistisch hohe Preiserwartungen. Etwa zwei Drittel der gebrauchten Immobilien seien energetisch unsaniert.
3. Käufer in besserer Verhandlungsposition: Mehr Angebot, weniger Nachfrage, der gesamte Immobilienmarkt unter Druck – ein Traum für Interessenten, gerade bei energetisch veralteten Häusern. Viele von ihnen nutzten den Sanierungsbedarf daher als Verhandlungsargument, sagt Daniel Ritter vom Makler Von Poll. Das funktioniere: Käufer zahlen oft deutlich weniger als die Verkäufer im Angebot zunächst forderten.

Das müssen sie auch: Steigende Zinsen, Sanierungsdruck und höhere Energiekosten lassen Käufern weniger Geld für den Kauf. Die monatliche Gesamtbelastung steigt trotz niedrigere Hauspreise, das zeigen Statistiken.

Eigentümer unsanierter Häuser geraten unter Druck

Die Entwicklung stellt Eigentümer sanierungsbedürftiger Immobilien vor ein Dilemma: Wollen sie verkaufen, müssen sie die teuren Arbeiten in ihre Forderung einpreisen oder selbst sanieren. Scheint in der Energiekrise mit hohen Kosten für Gas und Strom gerade erst das Schlimmste überstanden, kommt für diese Eigentümer die Sorge vor Wertverlust und teuren Investitionen, etwa bei alten Heizungen, dazu.

Der Eigentümerverband Haus & Grund vermutet, dass sie daher bestehende Heizungen möglichst lange reparieren. „Wo es eh schon stockt, wird es noch mehr stocken und wo man Aussichten auf Mieterhöhungen oder gute Verkaufsmöglichkeiten hatte, kann sich das jetzt ändern“, erklärt eine Sprecherin.

Der Nachteil erstreckt sich auch auf die Finanzierung:  Die Banken schauten wesentlich genauer auf den Energieausweis als früher, meint Ritter von Von Poll, was zum Vorteil bei modernen Gebäuden werden könne. „Einige beginnen sogar damit, kleine Zinsnachlässe für besonders energieeffiziente Immobilien anzubieten.“

Probleme abseits der Bestlagen und größere Preisschere

Die LBS Immobilien GmbH in Potsdam, deren Geschäftsgebiet sich über Ostdeutschland bis auf Thüringen erstreckt, berichtet ebenfalls von besonders hohen Preisabschlägen bei unsanierten Immobilien. Mathias Wahsenak, Sprecher der Geschäftsführung, schränkt aber ein: „Bei all der Diskussionen um die Dekarbonisierung des Gebäudebestandes darf aber nicht vergessen werden, dass der energetische Gebäudezustand, nach wie vor nur ein Kriterium ist, woran sich der Wert einer Immobilie bemisst.“

Die höchste Bedeutung habe weiter der Standort – ganz nach dem alten Spruch „Lage, Lage, Lage“. An sehr attraktiven Standorten werde auch künftig eine schlecht sanierte Immobilie deutlich wertstabiler sein als ein gut saniertes Objekt in unattraktiver Lage.

Beispiel Bayern: Trotz der Preiskorrekturen seien gebrauchte Wohnimmmobilien in Bayern durchschnittlich immer noch doppelt so teuer wie vor zehn Jahren, sagte Fraunholz von der LBS. Und die Preise dürften hoch bleiben. Zuwanderung und Zuzug steigern die Nachfrage; Inflation, Zinsen und schwer kalkulierbaren Kosten bremsen den Neubau.

Die neuen Heizungspläne der Bundesregierung verstärken also die Preisschere zwischen begehrten Lagen und allen anderen Regionen Deutschlands.