#Immobilien #kaufen #Aachen – München, Berlin, Stuttgart – wo die Immobilienpreise jetzt am stärksten sinken

Der Landkreis Amberg-Sulzbach landet in deutschen Hitlisten sonst selten weit vorne, doch diesmal setzt er einen Rekord. In keiner anderen deutschen Region sanken die Immobilienpreise im vergangenen Jahr stärker. Das ist das Ergebnis des Postbank Wohnatlas 2023, für den das Hamburger Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) wie jedes Jahr die Immobilienpreise in allen 400 deutschen Städten und Landkreisen analysiert hat.

Im ländlichen Gebiet rund um die Stadt Amberg nahe Nürnberg sanken die Preise demnach von rund 3000 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 auf 2500 Euro im vergangenen Jahr. Das allein ist bereits ein Minus von 16,3 Prozent, doch bereinigt um die Inflationsrate von 6,9 Prozent sanken die Preise in Amberg-Sulzbach damit sogar um 23,2 Prozent. Das ist unter den deutschen Regionen ein Rekord, aber kein Einzelfall. Inflationsbereinigt verzeichnen 251 Regionen niedrigere Preise als 2021, selbst mit Inflation gingen die Kosten pro Quadratmeter in immerhin 43 Regionen zurück.

Darunter sind zwar hauptsächlich ländliche Kreise, aber auch einige Großstädte wie Wolfsburg, Koblenz, Erfurt und Jena und Mittelstädte wie Amberg, Straubing, Coburg, Hof und Suhl. Inflationsbereinigt sanken die Immobilienpreise auch in sonst überteuerten Städten wie München, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Berlin, Stuttgart, Nürnberg und Leipzig. Über alle 400 Regionen hinweg verzeichneten die Analysten einen Preisrückgang von 0,77 Prozent im Schnitt. Damit kostet der Quadratmeter Wohnfläche in Deutschland jetzt 3.075 Euro. Ohne Inflation wäre das ein Anstieg von 6,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr gewesen.

Günstige Großstädte werden teurer

Die Spreizung zwischen den einzelnen Regionen ist aber enorm. Wo Amberg-Sulzbach mit minus 23,2 Prozent den größten Preisrückgang verzeichnet, liegt am anderen Ende der Skala der Landkreis Hildburghausen in Thüringen. Hier, wo Immobilien im landesweiten Vergleich spottbillig sind, ging es von 1000 Euro auf 1388 Euro pro Quadratmeter nach oben. Das ist ein Plus von 39 Prozent ohne Inflation und immer noch 32 Prozent abzüglich der Teuerungsrate. Allerdings sind diese Zahlen wie auch in den nachfolgenden Landkreisen Eichsfeld (Thüringen, +26,7 Prozent) und Saale-Holzland (Thüringen, +25,9 Prozent) mit Vorsicht zu genießen, denn hier fanden die Analysten ein Immobilienangebot von jeweils weniger als 100 Wohnungen vor. Bei so wenig Angeboten können schon wenige hohe Preise den Durchschnitt stark verändern. Die höchsten Preissteigerungen bei hohem Angebot gibt es deswegen im Landkreis Bayreuth in Bayern, wo der Quadratmeter nach Abzug der Inflation heute 22,8 Prozent mehr kostet als noch 2021.

Unter den Großstädten Deutschlands finden sich hingegen nur 13, in denen die Preise nach Abzug der Inflation anstiegen. Spitzenreiter ist Herne in Nordrhein-Westfalen mit einem Plus von 5,2 Prozent vor Duisburg mit 3,5 Prozent. Remscheid (+1,6 Prozent), Leverkusen (+1,2 Prozent) und Mainz (+1,1 Prozent) überschreiten noch die Ein-Prozent-Marke, in Bremerhaven (Bremen), Oberhausen, Wuppertal, Gelsenkirchen, Dortmund (alle NRW), Ingolstadt, Regensburg (beide Bayern) und Halle an der Saale (Sachsen-Anhalt) ist der Preisanstieg marginal.

Regional betrachtet stiegen die Preise auch nach Abzug der Inflation vor allem dort, wo Menschen gerne Urlaub machen. Das betrifft zum Beispiel Landkreise an der Nordsee, zu denen die deutschen Inseln gehören wie der Landkreis Aurich (+17,7 Prozent), der Landkreis Dithmarschen (+12,2 Prozent), der Landkreis Wesermarsch (+12 Prozent) und der Landkreis Friesland (+11 Prozent). Auch Ostseeregionen wie der Landkreis Vorpommern-Greifswald (+10,8 Prozent) und der Landkreis Vorpommern-Rügen (+8,4 Prozent) verzeichnen hohe Preisanstiege.

Darum sinken die Preise

„Die Phase, in der Preise für Eigentumswohnungen in ungeahnte Höhen kletterten, ist vorerst vorbei“, sagt Achim Kuhn, Leiter des Kunden- und Produktmanagements bei der Postbank. Für die im Bundesdurchschnitt leicht fallenden Preise gibt es demnach drei Gründe. Der erste sind die steigenden Leitzinsen der Europäischen Zentralbank. Sie erhöhen indirekt auch die Zinsen für Immobilienkredite und verteuern somit die Anschaffung eines Hauses oder einer Wohnung. Weil steigende Preise aber die Nachfrage senken, müssen Verkäufer von Häusern nun also die Kaufpreise senken, um weiterhin genügend Interessenten zu finden. Das erklärt auch, warum die Preise in überteuerten Großstädten tendenziell fallen, während sie in bisher günstigen Städten und Landkreisen am stärksten gestiegen sind.

Der zweite Grund ist die Inflation selbst. Schließlich verteuert diese das Leben allgemein, weswegen weniger Geld für den Kauf von Immobilien übrigbleibt. Weil auch das die Nachfrage senkt, müssen Verkäufer eben wieder mit angepasst sinkenden Preisen reagieren. Diese ersten beiden Gründe führen aber trotz Preissenkungen auch insgesamt zu einer geringeren Nachfrage nach Immobilien. Für Kuhn ist das aber nur eine vorübergehende Delle. Er geht davon aus, dass die Preise in einigen Jahren wieder weiter anziehen werden, wenn sich die inflationären Rahmenbedingungen wieder verbessern.

Trotz aller Veränderungen bleibt die Hitliste der teuersten deutschen Regionen aber stabil. München führt das Ranking mit einem Quadratmeterpreis von durchschnittlich 9774 Euro mit großem Abstand vor Hamburg (6685 Euro), Frankfurt (6654 Euro), Berlin (5904 Euro) und Düsseldorf (5455 Euro) an. Den günstigsten Wohnraum bekommen Sie aktuell im Landkreis Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt mit 967 Euro pro Quadratmeter vor dem Vogtlandkreis in Sachsen (972 Euro), dem thüringischen Landkreis Greiz (977 Euro) und dem Elbe-Elster-Kreis in Brandenburg mit 1012 Euro. Günstigste Großstädte sind Gelsenkirchen in NRW mit 1658 Euro vor Chemnitz in Sachsen mit 1677 Euro, Salzgitter in Niedersachsen mit 1743 Euro und Bremerhaven mit 1781 Euro.

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