Noch wartet das sogenannte Jahressteuergesetz darauf, verabschiedet zu werden. Nach der ersten Sitzung des Bundestages zum Thema am 14. Oktober 2022 folgte Anfang November eine öffentliche Anhörung des Finanzausschusses. Wann genau das Jahressteuergesetz abschließend beraten werden soll, steht aber bisher noch in den Sternen. Das bestätige die Pressestelle des Deutschen Bundestag auf Nachfrage von FOCUS online.
Was aus dem dort diskutierten Entwurf hervorgeht, lässt vor allem Immobilienbesitzer hellhörig werden. Das Vererben oder Verschenken der eigenen vier Wände kann demnach im kommenden Jahr zu deutlich höheren Steuern führen. Die Krux liegt hier im Detail. Denn die neuen Regelungen sehen vor, dass teilweise höhere Werte für Immobilien angesetzt werden.
Das führt dazu, dass zum einen eine
höhere Erbschafts- und Schenkungsteuer
anfallen, und zum anderen könnten dies bald auch häufiger der Fall sein – sobald die Freibeträge überschritten werden. An dieser Stelle kommt der Verwandtschaftsgrad ins Spiel.
Die Erbschaftssteuer- und Schenkungsfreibeträge sehen so aus:
- Ehegatten/Lebenspartner: 500.000 Euro
- Kinder und Stiefkinder: 400.000 Euro
- Enkel, deren Eltern verstorben sind: 400.000 Euro
- Enkel: 200.000 Euro
- Eltern und Großeltern eines Verstorbenen: 100.000 Euro
- alle übrigen Erben: 20.000 Euro
Was dem Entwurf nur zwischen den Zeilen zu entnehmen und künftig bei der Übertragung von Wohneigentum wichtig ist, zeigt sich insbesondere mit Blick auf die Bewertungsregeln für Immobilien. Im Detail sind Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren betroffen.
Neue Bewertungsregeln für Immobilien ab 1. Januar 2023
Wird der bisherige Entwurf so verabschiedet, gilt die neue steuerliche Immobilienbewertung zum 1. Januar 2023. Die Änderungen treten zwar am Tag der Verabschiedung des Gesetzes in Kraft, der Entwurf regelt jedoch, dass jene Neuregelungen erst für „Bewertungsstichtage nach dem 31. Dezember 2022 angewendet werden“.
Wer noch in diesem Jahr eine Immobilie erbt oder als Schenkung erhält, muss als Stichtag den Todestag im Blick behalten. Dieser ist wichtig, da noch die alten Regelungen gelten, sofern dieser noch im Jahr 2022 liegt.
Viele dürften jetzt in Eile verfallen, um noch vor Änderungen des Jahressteuergesetzes Immobilien zu übertragen. Wichtig dabei ist bei Schenkungen für die Bewertung von Immobilien der Abschluss des Notarvertrags. Das gilt dann, wenn nur noch die Übertragung mit Eintragung im Grundbuch aussteht.
Immobilien und Bewertungsverfahren: Diese sind betroffen
Der
Gesetzentwurf tangiert von den drei steuerlichen Bewertungsverfahren
das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Das Vergleichswertverfahren bleibt unberührt.
Beim
Sachwertverfahren
wird der Wert der Immobilie aus der Bausubstanz und dem Bodenwert errechnet. Dabei spielen die Herstellungskosten eine zentrale Rolle. In der Regel wird das Sachwertverfahren nur bei besonderen Verkaufsbedingungen eingesetzt. Etwa wenn das Vergleichswertverfahren nicht verwendet werden kann, weil kaum Vergleichswerte von ähnlichen Immobilien existieren. Das betrifft meist
Immobilien im ländlichen Raum
oder auch
Villen
sowie
Schlösser
.
Beim
Ertragswertverfahren wird der Wert der Immobilien anhand seiner Erträge errechnet. Das können Miete oder auch Pacht sein. Auch hier ist der
Bodenwert wichtig. So gilt folgende Formel:
Bodenwert + Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen = Ertragswert (Verkehrswert)
So werden in diesem Verfahren also der Wert des Grundstücks und der Wert der baulichen Anlagen voneinander getrennt betrachtet. Denn: Der Boden verliert nicht an Wert. Bei der Immobilie selbst ist jedoch von einer bestimmten Restnutzungsdauer auszugehen. Zum Einsatz kommt dieses Verfahren oft bei
klassischen Investmentimmobilien
. Hier spielen die Erträge durch Mieten eine tragende Rolle. Ab und an wird es auch bei
Geschäftsgrundstücken oder gemischt genutzten Gebäuden
angewendet.
Was sich im Detail verändert
Mit dem neuen Jahressteuergesetz wird etwa
die Berechnung im Ertragswertverfahren
komplexer beziehungsweise komplizierter. So konnten Bewirtschaftungskosten bislang recht unkompliziert abgezogen werden. Die Neuregelungen führen dazu, dass die Abzüge niedriger ausfallen. Der steuerliche Wert der Immobilie steigt damit. Hinzu kommt, dass der Liegenschaftszins, also die langfristige vermutete Wertigkeit der Immobilie, gesenkt wird, was auch höhere steuerliche Immobilienwerte mit sich bringt.
Zudem soll künftig im Sachwertverfahren lokalen Marktgegebenheiten, bedingt durch Regionalfaktoren, mehr Aufmerksamkeit geschenkt werden. Aus dem Entwurf geht an dieser Stelle noch nicht mehr hervor. Jedoch ist zu erwarten, dass auch hier noch einmal der steuerliche Immobilienwert beeinflusst wird.
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